市调编号：LD-07/14
山东省滕州市
2014年年中商业楼盘销售定价情况
市场调研报告
伦达国贸城开发公司营销管理中心
伦达国贸城商业物业管理公司企划中心
伦达国贸城商会 2014年7月
市调编号：LD-07/14
第一部分
2014年年中商业楼盘销售定价情况
市场调研计划书
（1）调查背景：
2014
年初开始，全国一线、二线城市出现滞购潮，各大开发商
纷纷采取各种销售手段进行促销，深圳、杭州、南京等地房价月跌幅超过5%，消费者持币观望，政府调控不力的大环境背景下，伦达国贸城为开拓进取，更好的销售现有物业、运营各项目市场，必须对滕州市内商业楼盘持有第一手资料供政策参考。
（2）调查主体：
滕州市内（龙泉路—红荷路—鲁班大道—青啤大道及周边）各在
售、尾盘的商业地产。（名单见附一）
（3）调查目标：
了解滕州市内商业楼盘概况、销售策略、销售状态。
（4）调查时间：
调查计划制定：2014
年6月30日；
外部调查实施：2014年7月1日——7月2日； 资料汇总分析：2014年7月3日；
调查报告撰写：2014年7月3日——7月4日；
（5）调查组构成：
组长：庄宏伟
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副组长：孙友强、朱腾华、 执行组长：陈飞宇
组员：韦连会、邱云云、王慧芳、侯芳（营销）、李振（商会）
（6）职责分工
调查计划：庄宏伟、孙友强、朱腾华、陈飞宇 市调数据整理：陈飞宇、李振 调查报告：朱腾华、陈飞宇
实地市场调查：韦连会、邱云云、王慧芳、侯芳（营销） （6）楼盘市调表（见附二）
伦达国贸城开发公司营销管理中心
伦达国贸城商管物业管理公司企划中心
伦达国贸城商会 2014年6月30日
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附一：滕州市内各重点楼盘名单
商业类地产 红星美凯龙 美铭国际 真爱商城 中万国际 坚邦国际
杏花村市场 嘉誉商贸城 农副产品物流中心 亿和国际 世茂食品城
兴盟国际 昊阳商城 新兴大厦
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附二：楼盘市调表
楼盘市调表 项目名称 项目位置 投资商 物业费 总建 建筑 所在区域 开发商 物业公司 占地面积 标准层面积 交通情况 周边配套 现场售楼处 其它售楼处 开发周期 认购日期 楼盘现状 广告渠道 楼层差价 优惠措施 投资模式 (房租、物业水电费） 开工日期 开盘日期 电话 电话 公开日期 交房日期 诉求主题 物业划分情况 物业类型
所在楼层 分割面积区间 公摊 套数 比例 均价
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第二部分
2014年年中商业楼盘销售定价情况
市场调研报告
一、调查背景：
2014年初开始，全国一线、二线城市出现滞购潮，各大开发商纷纷采取各种销售手段进行促销，深圳、杭州、南京等地房价月跌幅超过5%，各地消费者持币观望，政府调控不力的大环境背景下，伦达国贸城为开拓进取，更好的销售现有物业、运营各项目市场，必须对滕州市内商业楼盘持有第一手资料供政策参考。
二、调查目标选定：
滕州市内各在售、在租商业地产； （1）目标共性：
1、商业地产类，市场分类；
2、以商铺、公寓、写字楼等非住宅性质物业销售、租赁为主； （2）目标特征：
1、投资额度高，商业比重大，建筑面积大；
2、具有投资资金回收周期长，物业价值与商业运营情况相挂钩； （3）目标群： 红星美凯龙 美铭国际 真爱商城
中万国际 坚邦国际 杏花村市场
嘉誉商贸城 农副产品物流中心 亿和国际
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世茂食品城 兴盟国际 昊阳商城
新兴大厦
三、市调数据整理：
（1）项目名称：红星美凯龙全球家居生活广场 项目位置：北辛路，奥体中心对面
开发商：鑫奥投资公司 投资商：鑫奥投资有限公司（滕投集团） 占地面积：186亩 总建筑面积：25万平米 建筑形式：5层
交通情况：9路、107路、108路、20路、13路公交车 周边配套：奥体中心、驾校、小学、大学、高中、 售楼处（招商处）：施工现场招租中心 电话：3976766 售楼处（招商处）：问天科技广场 电话：8055080 开工日期:2013年年底 交房时间：2014年年底 开业时间：2015年5月 楼盘现状：外部装修中 认购方式：租赁
投资模式：平均1.2元/天/㎡（1.7元/天/㎡—0.8元/天/平米) 诉求主题：暂无 招商状态：完成招商 交房政策： 毛坯
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（2）项目名称：美铭国际家居建材广场 项目位置：龙泉路99号
开发商：山东美铭投资置业有限公司 投资商：山东美铭投资置业有限公司 物业费： 占地面积：45亩 总建筑面积：15万平米
建筑形式：高层公寓写字楼，底5层商业市场 交通情况：9路、26路、30路、k108路公交车 周边配套：中学、小区、宾馆
售楼处（招商处）：B座写字楼大堂 电话：5160999 开工日期：2009
交房时间：高层写字楼、公寓在售；底商2013年交房开业 开业时间：2013.6
楼盘现状：竣工销售中，6—26层写字楼、公寓在售，两梯16户 认购方式：全款、贷款、
销售均价：5000元/平米 楼层差价：20元/平米/层
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投资模式：户型一共2种：60平米（A户型）、122平米（C户型） 交房政策： 毛坯
（3）项目名称：真爱商城 项目位置：平行路与荆河路交界处 开发商：山东真爱置业发展有限公司 投资商：浙江真爱集团、浙江华鸿集团 占地面积：288.8亩
总建筑面积：60万平米（一期12万平米、二期10万平米） 建筑形式：5层市场
交通情况：1路、4路、5路、6路、7路、13路、15路、20路、金道汽车客运站
周边配套：火车站、金道汽车客运站、装饰市场、儿童用品市场、住宅小区
售楼处：平行路588号 电话：5368888 招商处：荆河路888号 电话：5368899 开工日期：2012年底
交房时间：一期：2014年底 二期：2015年初（待确定） 开业时间：未开业
楼盘现状：一期：已封顶，内装中；二期：接近封顶。
认购方式：会员制（会费一万元，确定选房资格，无利息，可退款） 投资模式：购买后租赁或自用 诉求主题：老市场中心为改变
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优惠政策：一期三楼租一年送一年（年租8600），免一年物业费； 二期2014年9月确定租赁政策
销售价格：一期：沿街：均价13000元/㎡ 交房政策： 毛坯 内铺：均价9500元/㎡ 交房政策： 毛坯 二期：沿街：均价13000元/㎡ 交房政策： 毛坯 内铺：均价9800元/㎡ 交房政策： 毛坯 （4）项目名称：中万国际 项目位置：荆河中路邮电宾馆东临
开发商：山东中万置业有限公司 投资商：香港路劲基建有限公司 占地面积：450亩 总建筑面积：120万平米
建筑形式：高层写字楼、公寓、住宅，底商6层
交通情况：2路、6路、10路、21路、30路、31路、33路、 周边配套：公园、宾馆、商业步行街、 售楼处：现场售楼处 电话：5236777 开工日期：2012年6月 交房时间：待定 开业时间：待定
楼盘现状：在建，柱体结构
认购方式：会员制（会员费10万元，确定选房资格，月息一分，可退款） 投资模式：购买
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诉求主题：大润发超市入驻
销售价格：住宅类：80/116/128平米户型 20%公摊 约均价6000 元/平米 交房政策：毛坯
商铺类：商业综合体（17万㎡） 大润发待入驻 （5）项目名称：坚邦国际 项目位置：大同路、解放路交界处
开发商：滕州坚邦国际地产有限公司 投资商：坚邦国际（中国）投资公司
物业：坚邦国际物业有限公司 占地面积：450亩 总建筑面积：80万平米 建筑形式：高层、底商 交通情况：自驾 周边配套：学校、医院、
售楼处：现场售楼中心 电话：5838688 开工日期：2010年 交房时间：2016年9月 开业时间：待定
楼盘现状：地基施工停滞中 认购方式：定金期房
投资模式：10万抵20万、40万抵80万
预估价格：住宅：10层以上 91、110、112、143平米户型 公摊19%
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均价4500
公寓：3层—9层 27、61平米户型 交房政策： 毛坯 均价 4200
商铺：1层—3层 底商价格未公开 (6)项目名称：杏花村市场
项目位置：北辛路、伦达国贸城对面
开发商：滕州杏花村置业有限责任公司 投资商：滕州市杏花村置业有限责任公司 占地面积：84.24亩 总建筑面积：15万平米 建筑形式：高层住宅、底商5层
交通情况：1路、4路、5路、6路、7路、9路、11路、12路、13路、19路、长途公交车站
周边配套：市场群、医院、写字楼、宾馆、酒店 售楼处：学院路与大同路交界 电话：5583846 开工日期：2006年
交房时间：2009年（三期：2013年） 开业时间：2007年 楼盘现状：现房在售、尾盘 认购方式：现金、贷款 投资模式：先买后租、自用
诉求主题：全国最大干杂海货批发市场
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销售价格：内沿街：300平米（一拖二） 5000元/平米 外沿街：300平米（一拖二） 10000元/平米 (7)项目名称:嘉誉商贸城 项目位置：大同路西侧
开发商：滕州市嘉誉置业有限公司 投资商：滕州市嘉誉置业有限公司 占地面积：200亩 总建筑面积40万平米 建筑形式：高层住宅、底商
交通情况：5路、6路、8路、11路、19路、35路、k106路、k107路
周边配套：幼儿园、小学、中学、银行、超市、邮局 售楼处：大同北路与新华街交界处 电话：5855888 开工日期:2006年 交房时间：2013年 开业时间：2007年 楼盘现状：在售中 认购方式：现金、贷款 投资模式：自用、购买后租赁、
销售价格：公寓：2—4层 40—60平米户型 价格3200—3500元/平米 交房政策： 毛坯
（8）项目名称：农副产品物流中心
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项目位置：平行路、北辛路交界 开发商 投资商 占地面积：400亩 总建筑面积：40万平米 建筑形式：高层、底商 交通情况：长途汽车站
周边配套：长途汽车站、汽车4s店
售楼处：现场销售处 电话：5807888 售楼处：新兴中路 电话：5971666 开工日期：2010年 交房时间：在建 开业时间：在建 楼盘现状：在建
认购方式：会员制（会费5万元，确认选房资格，月息1分5厘，可退款）
投资模式：投资、购买后租赁、自用
诉求主题：北大集搬迁、5万平米大型停车场、800个大型停车位 销售价格：商铺价格8000元—15000元/平米；住宅3300元/平米 （9）项目名称：亿和国际
项目位置：北辛路与新兴中路交界处
开发商：滕州亿和丰达置业有限公司 投资商：周楼村佳苑置业集团
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占地面积：15亩 总建筑面积：7万平米
建筑形式：高层写字楼、公寓、底商
交通情况：2路、3路、6路、9路、10路、13路、16路公交 周边配套：长途汽车站
售楼处：现场售楼处 电话：5269666 开工日期：2012年 交房时间：在建 开业时间：在建 楼盘现状：在建 认购方式：定金期房 投资模式：购买后租赁、自用
销售价格：住宅3层4560元/㎡，楼层差价40元/平米/层 ； （10）项目名称：世茂食品城
项目位置：大同路与红荷路交界处，伦达国贸城北
开发商：山东世贸实业有限公式 投资商：香港亚洲动力集团、深圳华测检测集团 占地面积：220亩 总建筑面积：22万方
建筑形式：多层商铺、高层写字楼 交通情况：规划中的客运换乘站点 周边配套：市场群、公交车站
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售楼处：现场售楼处 电话5778888 开工日期：2010年 交房时间：2015年 开业时间：待定
楼盘现状：一期销售中，二期待建 认购方式：现金、贷款 投资模式：购铺返祖、自用
诉求主题：华东第一大食品安全检测中心 销售价格：写字楼： 未开盘
商铺： 内铺：40—60平米，托管3年价格5400元/㎡； 沿街：200平米（一拖二）12000元/㎡ （11）项目名称：兴盟国际商贸城 项目位置：鲁班大道五里屯转盘
开发商：山东兴盟置业有限公司 投资商：浙江新明集团 占地面积：2000亩 总建筑面积：待定
建筑形式：多层商铺、高层写字楼、公寓 交通情况：规划中的公交车站 周边配套：电厂、工业区
售楼处：项目现场售楼处 电话：5016999 开工日期：2012年 交房时间：待定
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开业时间：待定 楼盘现状：在建中，外装 认购方式：定金期房 投资模式：购铺租赁、自用 诉求主题：老钢材市场搬迁、新车站
销售价格：商铺：沿街 12000元—15000元/㎡ 公寓：未开盘 住宅：待建，未开盘 （12）项目名称：昊阳商城 项目位置：学院路
开发商：山东昊阳置业有限公司 建筑形式：高层写字楼、底商 交通情况：6路、8路、19路公交 周边配套：医院、超市、中学
售楼处：现场售楼处 电话：5551166 开工日期：2007年 交房时间：2012年 开业时间：2013年 楼盘现状：待租 认购方式：现房
投资模式：购铺租赁、自用 诉求主题：滕州北大集改造工程
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销售价格：住房：4000元/平米 期房 商铺：封盘中 （13）项目名称：新兴商务大厦 项目位置：荆河路与步行街交界处 开发商：滕州房地产开发公司一分公司 投资商：滕州房地产开发公司 占地面积：2亩 总建筑面积：3.6万平米 建筑形式：高层写字楼、公寓
交通情况：2路、3路、6路、8路、9路、10路、12路、13路、15路、16路、18路、k106路公交
周边配套：步行街、火车站、超市、酒店、银行、城市中心CBD区 售楼处：项目现场一层 电话：5988899 开工日期：2009年 交房时间：2013年 开业时间：2014年 楼盘现状：现房加推销售中 认购方式：现金（9.5折）、贷款
投资模式：整层出售；购买自用、租赁、托管返祖； 诉求主题：市中心CBD
销售价格：公寓：20—40平米 4000元 写字楼：45—113平米 4000元
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市调编号：LD-07/14
整层： 1200平米 4000元
四、调查数据分析：
通过前期对于滕州市内在售商业楼盘交易情况的相关市场调查，结合本次摸底性的排查后，我部门对滕州商业地产分布情况、商业地产销售价格状况分析如下： （1）滕州商业地产分布情况：
滕州主要商业地产分布在北辛路（农副产品物流中心、伦达国贸城、世茂食品城、嘉誉商贸城、杏花村干杂海货市场、红星美凯龙国际家居生活广场）；龙泉路（美铭国际、董村花卉市场）；荆河路（中万国际、坚邦国际、新兴商务大厦、真爱商城、兴盟国际）围成的老市区附近，以新兴路为中心对称分布。 （2）商业地产销售价格状况：
通过对上述13个主要商业楼盘的市场调查分析，算出13个楼盘外部沿街商铺均价约为：12000元/㎡—13000元/㎡左右；内部商铺均价为：7500元/㎡—8500元/㎡上下；公寓、写字楼售价（毛坯）主要集中在3600—4300元/㎡区间。
五、对我市场销售SWOP分析：
S（优势）：依托成熟的运营中的商贸市场群，打造以市场为中心，公寓、写字楼为周边的全面发展性城市次中心CBD区；
W（劣势）：（1）市场大环境，2013年底开始全国房市接近停滞；（2）距离滕州传统商业区较远；（3）其他商业项目同类物业的冲突影响；
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O（机会）：对我市场剩余物业销售：我市场在2013年全面开业，成为滕州现有少数运营中的商贸综合体，运营情况良好，商户对我市场信心与日俱增，成功的影响了滕州市民的消费习惯和社会的舆论热点，为以后的物业升值创造了良好的内、外部条件；
P（威胁）：在售和待售公寓、写字楼等（美铭国际、中万国际、坚邦国际、新兴商务大厦、真爱商城、兴盟商城、农副产品物流中心、世茂食品城等商业体公寓、写字楼）；
六、调查结论：
通过对于滕州整体商业销售市场的运行分析，我部门认为对于我市场现有剩余物业应在近期尽快挖掘新的销售热点，尽快出台新的销售政策，赶在其他项目前完成整体从销售向商业运营的转变。
伦达国贸城开发公司营销管理中心 伦达国贸城商管物业管理公司企划中心
伦达国贸城商会 2014年7月
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