加强前期物业管理的对策

由于前期物业治理具有一定特别性，现实生活中物业治理的纠纷特别大程度上集中于前期物业治理时期，认真研究前期物业治理中的咨询题，对标准前期物业治理、保障前期物业治理活动当事人的合法权益，减少物业治理中的矛盾和纠纷，增强前期物业治理透明度，加强前期物业治理具有十分重要的意义。 本文从前期物业治理的要紧内容、重要意义，以及前期物业治理中存在的要紧咨询题，讲明加强前期物业治理是标准物业治理的重要前提。 一、前期物业治理的定位 前期物业治理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业治理企业签字的?物业治理合同?生效时止的物业治理。因此，商品房销售时期的物业治理效劳，是建设期的业主〔建设单位〕向最终业主〔住户〕过渡期的物业治理。它是整个物业治理活动中的初始时期，也是实施物业治理特不重要的环节。建设部公布的?前期物业治理招标投标治理暂行方法?第二条明确指出：“前期物业治理，是指在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，由建设单位选聘物业治理企业实施的物业治理。〞它正确地界定了前期物业治理的概念，把前期物业治理的责任定位在“由建设单位选聘物业治理企业实施的物业治理。〞 二、前期物业治理的特别性确定了其重要 前期物业治理是整个物业治理活动中的要害环节，具有一定的特别性，是搞好整个物业治理活动的要紧根底。常言道：“万丈高楼平地起〞，根底是高楼大厦建设的保障。 物业治理涉及物业治理区域内全体业主的共同利益，物业治理企业无法和单个业主逐一签订物业治理效劳合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表全体业主签订物业效劳合同。也确实是根基讲，物业治理的 关系是建立在业主与物业治理企业之间的关系。然而，在房地产开发中，房地产工程的滚动开发，业主人住是一个渐进的过程，不可能同时人住。物业从开始交付给业主到成立业主委员会，按?重庆物业治理 ?，业主人住率50%，满两年。为搞好物业的后期治理，在物业建设的过程中，往往就需要前期介进治理了。因此，前期物业治理，通常是分为两个不同的时期：前期物业治理 关系，不是依据业主和物业治理企业之间签订的物业效劳合同，而是依据建设单位〔开发商〕与物管企业签订的前期物业效劳合同形成的；再之，前期物业治理通常是包括一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、瞧管其它经营事项。因此，前期物业的特别性就在于此。 加强前期物业治理，不但能保证业主〔购房人〕的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业 ，保证物业的施工质量，到达完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业治理，有利于标准物业治理，能够防止开发商、业主及物业治理企业三者的对主情绪，减少“三方〞之间的矛盾和前期遗留的诸多咨询题。建设单位在前期物业治理中通过招投标选聘物业治理企业进行物业治理，有利于实现建设单位与物业治理企业的“双赢〞。前期物业治理是实施物业治理的重要的根底，是后期物业治理的前提。 三、前期物业治理的内容确定了其特别性?物业治理 ?总共70条，其中前期物业治理就有11条，并就前期物业治理设专章，由此可知前期物业治理的重要性。前期物业治理涉及的内容较多，〈 〉 了前期物业效劳合同、业主临时公约、前期物业治理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业治理用房、物业保修等。〔一〕前期物业效劳合同是开发商与物业企业签订的，这是前期物业治理活动得以实现的一个全然的 文件，依法共同遵守前期物业治理合同的约定，是开发商、业主与物业企业的全然义务。?前期物业效劳合同〔示范文本〕?中，把前期物业效劳的要紧内容分为14个局部，例如：1、物业共享局部的维修、养护、运行和治理；2、物业共有设施设备的维护、养护、运行和治理；3、市政共享设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和治理；4、公共场所、房屋共享部位清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序平安、消防等事项的协作治理和效劳等内容，开发商与物业企业依据小区〔大厦〕建设的实际和效劳事项的需要和要求共同约定。〔二〕前期物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标和邀标的方式选聘物业企业的过程。?招标投标法?和?前期物业治理招标投标治理暂行方法?是物业治理招投标的全然依据，物业招投标在招标、投标、开标、评标以及

依据招投标文件签订物业效劳合同的各个环节必须按 的 执行。〔三〕业主临时公约是由开发商制定。业主临时公约是维护物业全体业主合法权益、保障物业的平安合理使用、维护公共秩序，制造良好环境的一部约束全体业主的前期物业治理活动中的共同约定。有的地区业主和专家认为业主公约能够称之为小区〔大厦〕的宪法，它对业主和使用人在物业的使用、房屋的装饰装修等作了明确的 ，对物业使用中的禁止行为，对物业的维护、物业的治理、业主的共同利益方面均作了明确的界定，把共建美好家园的责任落实在开发商、物业企业和全体业主身上。〔四〕物业承接验收是前期物业治理的根底。它是指物业企业在承接物业时，进行以物业的主体结构平安和满足使用功能为要紧内容的再检验，是实施物业治理必不可少的首要环节和前提条件。由此、建管不分，依附了房地产开发企业的物管企业往往无法进行严格的物业承接验收。一些物管企业为扩大规模，在物业承接验收中敷衍了事，带来后期大量的物业矛盾，如房屋质量、公用设施中的咨询题，业主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物营企业“替人受过〞。 因此，物业承接验收不可无视。应严格对物业的共享部位、共享设施设备，特别是管网设施、隐蔽工程等，严格地进行承接验收。分清产品的质量责任、施工安装质量责任、治理维护责任，以保证开发商、业主、物业企业的合法权益，提供开展物业治理的必备条件，确保物业使用平安和功能，保障房屋买受人的物业治理消费权益。 应严格按照建设部1997年7月1日公布的?房屋接管验收标准?的内容，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采热、电梯、附属工程等物业共同部位、共有设施设备进行查验。 四、前期物业治理中的咨询题?物业治理 ?公布实施近一年时刻了，然而，在前期物业治理中仍然存在着诸多咨询题。能够回纳为以下八个方面：〔一〕前期物业效劳合同不标准，建设单位与物业治理企业双方的责、权、利不明确。? ?第21条 ：“在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，建设单位选聘物业治理企业的，应当签订书面的前期物业效劳合同。〞实际上，有的建设单位与物业治理企业在签订前期物业效劳合同时，没有按标准的合同办理，使合同的核心内容〔即双方的权利义务及违约责任〕，没有明确写进合同中，造成了双方的矛盾和分歧，碍事了物业治理，殃及到业主的利益。〔二〕物业承接验收制度不完善，移交不完整。 在前期物业治理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业治理企业往往无法接正常 ，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。〔三〕共享设施设备不明确。 物业治理企业在承接物业后，建设单位应向物业治理企业对所属共享设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，无视了共享设施设备的配套建设，造成了共享设施设备的不完整。共享设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业治理企业在前期物业治理中带来诸多困难，也轻易使宽广业主与物业治理企业之间产生许多矛盾和纠纷。〔四〕前期物业治理招投标不标准。 目前，由于许多地点对推行招投标制度的重要性缺乏熟悉，导致招投标选聘物业治理企业没有成为要紧的方式。有的开发商与物业治理企业本是“父子〞关系，“老子〞开发的物业直截了当给请外来“总管〞，多数情况仍然是开发商与物业治理企业“私下〞协协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符〞的原那么，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业治理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业治理招投标代理市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。〔五〕业主临时公约未建立或未约定。? ?第22条明确 ：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、治理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当担当的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。然而，有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，无视了业主临时公约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不标准，双方的责权利未在书面上进行认确实约定，如此就会使双方的合法权益得不到有效的保卫，也为前期物业治理留下了许多后遗症。〔六〕物

业效劳和收费“质价不符〞。? ?第36条 ：“物业治理企业应当按照物业效劳合同的约定，提供相应的效劳。〞 国家发改委、建设部公布的?物业效劳收费治理方法?第5条 ：“物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原那么。〞那个原那么确实是根基人们常讲的“质价不符〞的原那么。然而，由于目前适用于物业治理“质价不符〞的效劳收费机制未完全建立，尤其是在前期物业治理活动中，一些不标准的物业治理企业为了取得物业治理权，采取了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业效劳的质量，片面追求最低价格，使前期物业治理的物业效劳收费“质价不符〞，违反了物业效劳收费的全然原那么。〔七〕物业治理用房未配置。? ?第30条 ：“建设单位应当按照 在物业治理区域内配置必要的物业治理用房。〞 物业治理用房的标准化治理是物业治理活动是否能顺利开展的全然条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业治理企业在物业治理区域内配置必要的物业治理用房，是为了使物业治理企业有利于搞好物业治理工作，有一些建设单位在建设 时，就有意放弃了物业治理用房的配置，无视了物业治理用房的作用，造成了物业治理企业接管物业后难于开展正常的物业治理工作。〔八〕物业维修资金治理制度未建立。? ?第54条 ：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关 交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共享部位，共享设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。〞 在前期物业治理中对专项维修资金治理制度有些地点未建立，有些地点制度不标准。由于长期受传统公有住房治理模式的碍事，有些业主对交纳物业专项维修资金熟悉缺乏，不情愿交纳专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关 执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全建立；一些地点商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握，不能接业主意愿使用，住房共享部位、共享设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。上述咨询题，均是在前期物业治理活动中出现的咨询题。 五、加强前期物业治理的对策 鉴于前期物业治理的复杂性和特别性，由此加强前期物业治理就显得十分重要。研究和解决好前期物业治理中出现的诸多咨询题，抓好前前期物业中的要紧咨询题，是物业治理中的一个重要的课题，前期物业治理着重应在以下几个咨询题把好关口：〔一〕标准前期物业治理招投标行为。? ?第24条 ：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业治理相不离的原那么，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业。〞物业治理招标投标制度是?物业治理 ?确定的一项全然制度，?前期物业治理招标投标治理暂行方法?为标准开展物业治理提供了有利的保证。目前的实践中，一些地区的开发商、业主大会、业主委员会差不多开始以招投标方式选聘物业治理企业，物业治理招投标意识正逐步深进人心，物业治理招投标市场正逐步建立。推行物业治理的招投标对保障开发商选聘物业企业的行为公开透明，维护业主自主选聘物业治理企业的权利，推动房地产开发与物业治理的不离，促进物业治理市场的公平竞争，提高物业治理的整体水平。? ?和?方法? 的招投标原那么，关于标准物业治理招投标活动，保卫招投标当事人的合法权益，促进物业治理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业治理招投标制度是标准物业治理市场的重要手段，也是物业治理获得前期物业治理权的唯一途径。因此，标准前期物业治理招投标，能够采取以下对策：1、加强前期物业治理招投标制度的学习，使建设单位及物业治理企业树立依法招投标的意识；2、建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；3、建立健全招投标备案制度；4、培育和开展招投标中介效劳机制；5、建立和完善物业治理的仲裁机构；6、政府主管部门要切实做好对前期物业治理招投标的指导和监督工作。〔二〕标准前期物业治理效劳合同? ?第35条明确指出：“物业效劳合同应对物业治理事项、效劳质量、效劳费用、双方的权利义务、专维修资金的治理与使用、物业治理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。〞尤其是前期物业治理效劳合同更应严格按? ? 执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业治理效劳合罔是前期物业治理权利和义务的唯一法定文件。因此，标准前期物

业治理效劳合同，不但有利于建管衔接，防止建管脱节以及重建轻管的现象发生，还能保卫先期进住业主的合法权益，并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。标准前期物业治理效劳合同应采取以下对策：1、依据〈合同法〉的 和〈 〉的精神，建设单位与选聘物业治理企业，应当签订书面的前期物业治理效劳合同；2、双方在前期物业治理效劳合同中，重点应对效劳质量、效劳费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚；3、签订物业效劳合同要维护缔约双方的利益，尽量做到条款的合理合法；4、双方对违约责任的条款应该尽可能细化，并针对合同违约责任做出明确的约定。7月1日，重庆市出台并实施的?前期物业效劳合同?〔示范文本〕对前期物业治理效劳合同全然要素作了明确的 ，必将对标准我市前期物业治理起到积极的推动作用。〔三〕制定前期物业治理业主临时公约? ? ：建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以讲明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时，业主临时公约对全体业主具有约束力。实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识，预防和减少前期物业治理活动中的纠纷。1、建设单位在制定前期物业临时公约时，必须按? ? ；使业主临时公约尽量标准化，并不得侵犯物业买受人的合法权益；2、建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当担当的责任等事项依法作出合理合法的约定；3、业主应自觉遵守业主临时公约，并予以书面承诺。 综上所述，由此可见前期物业治理的重要性及特别性。由于前期物业治理 关系的主体包括了建设单位〔开发商〕、业主和物业治理企业三方。三方在前期物业治理活动中存在着不可分割的联系和诸多咨询题，要使前期物业治理活动健康有序开展，就必须加强前期物业治理，它在整个物业治理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业治理，就会使整个物业治理活动有个好的开端，也是标准整个物业治理活动的重要前提。加强和标准了前期物业治理，可减少整个物业治理活动中的诸多矛盾，为物业治理的后期开展展平了道路。