行业前言 如何做好城市老旧小区的改造出新 唐霖 南京市房产经营有限公司 江苏南京 ２１００００ 【摘要１把老旧小区综合改造作为一件大事抓紧抓好， 是保障和改善民生的关键，也是建设优美城市环境的重 要途径。 【关键词】老旧小区；综合改造；城市环境 中图分类号： 文献标识号：Ａ 文章编号：２３０６－１４９９（２０１ ３）０２－００１６－０２ （１）要进一步提高认识。老旧小区综合改造既是建筑工 近年来，城市房屋改造正在各大城市进行中，老旧小区 的出新管理是当前政府工作的重头。老旧小区综合改造，是 实现包容性发展的具体举措，是抓好节能工作的最有效措施， 是改善城市环境、提升城市形象的需要。 程、安全工程，也是民生工程，还是城市建设的难点，市委 市政府应对这项工作高度重视、持续关注。要把老旧小区综 合改造作为推动老旧城区科学发展的机遇，以乘势而上的良 １．城市老ｌｆｔｄ，区综合改造的统一出发点 坏、中震可修、大震不倒”，其实这种思想也是多途径设防 的思想，多途径设防思想是指“在发生大地震时，先破坏房 屋次要的结构，消耗地震能量，尽量保证房屋的主体结构不 遭到破坏。” 好精神状态，做好综合改造，并在改造中，统筹考虑城市功 优化过程可以分为两个阶段：第一阶段是对材料使用量进行 优化配置，也就是说要使用最少数量的材料，实现最好的结 构性能，在该阶段中需要把混凝土用量设置为目标函数，而“结 构构件断面大小”需要设置为变量。第二阶段是优化所设计 ４．房屋结构设计中的建筑结构设计优化策略 房屋结构设计中的建筑结构设计优化策略是需要从不同 的角度和方向来进行的，比如可以从节能环保角度进行优化 设计、从信息化自动化角度进行优化设计等等，具体而言房 屋建筑结构设计优化策略大致有以下几点。 结构中的各种构件强度，就是指对构件中钢用量与断面大小 进行调整，实现质量和造价的完美结合。 ４．３节能结构设计的优化 节能结构设计的优化是需要以绿色建筑理念为基础，并 积极应用设计学中的方法。首先，优化布局和表面形状。布 ４．１ 优化选择房屋建筑结构类型 不同的形式的房屋建筑结构类型是会产生不同的造价管 理模式的，而在建筑结构设计中常用的结构类型有如下几种， 第一，剪力墙结构类型。该类型主要应用于高层房屋建筑中， 局就是指建筑的主要朝向，受到我国气候条件的影响，为了 保证房屋的阳光照射量的通风良好，房屋的朝向尽量要朝南。 表面形状的优化就是要保证所设计的房屋建筑外表面积不要 接受冷风的直接朝向，这样就能够减少热能的消耗，起到节 能效果。其次，维护结构设计。维护结构主要指的就是门窗 和屋顶，对于门窗而言，在房屋朝南的方向所设置的门窗要 所依托的基础为混凝土结构施工技术，该种优化结构类型同 “短肢剪力墙”结构类型相比就有抗震性能强、钢筋材料使 用数量较少等特征。第二，框架结构类型。这种类型主要优 点在于开间大、灵活布局、造价较低等优点，但是该结构类 型也具有一定的缺点，柱的截面面积比较大，抗震能力相对 尽量要大和多，这样能够最大限度吸收阳光辐射，朝向北的 就要减少门窗，防止热量的流失，材料也要选择保温效果好的。 屋顶的设计可以采用架空的方式或者是铺设循环水管，夏天 降温冬天保暖。 ５．结束语 从以上的分析中我们看到了房屋建筑中结构设计的优化 较薄弱。第三，“框架一剪力墙”结构类型。这种类型的结 构是对剪力墙和框架两种结构的优化组合，其能够综合以上 两种结构类型的优点，结构布置比较合理，实际应用能力也 比较强，该结构的最突出特点就是抗侧力能力比较强。 综上所述的三种房屋结构类型，无论是哪种都会有优点 和缺点，在进行结构类型选择过程中一定要从建筑质量和建 是需要综合进行的，虽然本文简单的提出了三点优化策略， 但是在实际应用中，不同的房屋建筑工程特征所要求的优化 筑成本两个角度出发优化选择，对于建筑质量一定要符合业 主和相关标准的要求，而对于建筑成本控制来说，要对房屋 建筑工程的投资水平和施工单位的实际施工能力等进行分析 和选择，最好是实现利益均衡。 ４．２积极应用信息优化技术 方式也是不同的，还需要设计人员在优化设计之前对房屋建 筑工程实际状况进行深入了解。 参考文献 ［１］翁维素．运用系统思想，优化工程结构设计，实现 节约目标［Ｊ］．河北建筑工程学院学报．２００８（０３）． ［２］侯贯泽，刘树堂，简国威．工程结构优化设计理论 与方法［Ｊ］．钢结构．２００９（０８）． ［３］邹俊．建筑结构设计优化方法在房屋结构设计中的 现实应用［Ｊ］．科技传播．２０１０（１９）． 在房屋建筑结构设计中存在的变量比较多，房屋建筑结 构的优化造成了一定的障碍，因此考虑到房屋建筑结构中存 在的各种复杂因素，在优化设计中就应该积极应用先进的信 息技术，比如应用一些参数定义软件，这样就能够有效的减 少房屋建筑结构优化设计中设计者的工作量，提高工作质量 和工作效率。目前比较好用的软件系统为“ＴＢＣＡＤ系统”， 该系统能够通过对结构方案进行指导性的设计来实现“方案 的人力、物力和财力资源等趋于最优状态。”该系统的信息 ［４］辛海虹．结构设计优化技术与其在房屋结构设计中 的应用［Ｊ］．价值工程．２０１０（２７）． ［５］饶远文．结构设计优化技术及其在房屋结构设计中 的应用［Ｊ］．价值工程．２０１０（０９）． Ｌ 建筑界ＢＵＩＬＤＩＮＧＷＯＲＬＤ ２０１３年总第９期２０１３年１月下 行业前言 能疏解等工作，进一步拓宽老旧城区可持续发展的思路。（２） 应加强宣传和舆论引导，做好群众工作。要向房屋产权单位、 机构、个人等宣传好老旧小区综合改造的进展情况，进一步 ３．对城市老ＩＢｄ，区的出新的思考 ３．１ 老旧小区出新的规划设计上 建议： （１）在规划设计的同时考虑建筑的平、立面、色 彩和风格，并对整体环境空间、绿化、小品、主要景观进行 同步设计，统一规划，保证居住区建设的统一性，使小区环 境得到可靠的保证，不应再机械地割裂居住建筑和环境景观， 调动居民群众的积极性，争取更广泛的支持配合。 （３）注重 加强领导。做好老旧小区综合改造，市各有关部门要明确职责， 相互配合；相关区政府主要领导要亲自抓，具体工作要有专 人负责。要进一步加大工作力度，扩大工程影响，集中力量 打一场攻坚战，努力使老旧小区面貌发生大变化。 ２．对城市老Ｉｌｆｄ＇区的改造的思考 ２．１ 政府要有资金、有机制、有条件地做好老旧小区综 合改造 要开始在文化的大背景下进行居住区的规划和策划，通过建 筑与环境艺术来表现历史文化的延续性。 （２）注意居住区的 规划结构。居住区的规划结构，是根据居住区的功能要求综 合地解决住宅与公共设施、道路、绿地等相互关系而采用的 组织方式，居住区的规划结构主要取决于居住区的功能要求， 而功能要求必须满足和符合居民的生活要求，因此居民在居 老旧小区综合改造是实现包容性发展的具体举措。包容 性发展，就是要通过发展实现公平公正，真正让发展成果惠 及人民群众。要坚持以人为本，坚持发展为了人民、发展依 靠人民、发展成果由人民共享，真正把资金投入到解决人民 群众最关心、最直接、最现实的利益问题上，千方百计为困 难群众多办好事实事。核心区老旧小区综合改造，不能依靠 房产商，要坚持政府主导。 ２．２加快老ＩＨ，Ｊ￣区综合改造，应首先做好政策研究 要研究资金的集中使用问题，提高资金使用效率，集中 力量办好老旧小区综合改造这件大事；建委、规委等相关部 门要研究规划设计问题，使之与老旧小区改造相适应，对每 一座楼都要做出最优设计方案；研究施工成本问题，不允许 把老旧小区改造这项惠民工程层层转包，要通过减少中间环 节、原材料直接采购和改进工艺、优化用料等方式，做好成 本控制；要考虑利用老旧小区改造拉动节能产业发展，把节 能改造与建筑垃圾的回收、再利用结合起来，形成新的节能 产业链，推动节能设备制造等相关产业大发展；研究老旧建 筑改造方案，科学分析，宜改造的改造，宜重建的重建。 ２．３从技术角度综合思考，全面抓好规划建设与ｇＳｆ－］协 调 主要如： （１）根据实际情况，综合运用多种措施，解决 好老旧小区住宅楼内外的水、电、气、热和随意布设架空线 等基础设施建设问题，包括雨水收集设施，提高水资源利用 效率。也要为打造节能小区、环境生态小区做好准备和基础 条件。（２）老旧小区综合改造是抓好节能工作的最有效措施。 解决节能问题，建筑节能是重点。必须认真做好老旧小区节 能改造，这不仅可以进一步降低能耗，提高空气质量，还能 改善生活条件，让群众直接受惠。 （３）在小区出新改造过程 中，各有关部门要主动配合整治改造工作，履行好小区拆违、 群众宣传、长效管理和整治改造工作中的各项责任，加强水、 电、气、消防、电信等相关单位统筹，提高综合整治管理效能。 ２．４应搞好宣传群众、动员群众，支持老旧小区综合改 造 要深入细致地做好群众的思想工作，让群众感受到党和 政府时刻牵挂他们的冷暖，认识到老旧小区综合改造能够给 他们带来实实在在的收益，进而调动他们参与改造的积极性、 主动性，推动工作顺利开展。要以更加饱满的工作热情，进 一步加大工作力度，加快老旧小区综合改造进度，以保障和 改善民生，提高人民群众、城市居民的幸福指数和构建和谐 人居环境。 住区内的生活规律和特点是影响居住区规划结构的决定因素， 而居民的生活又受经济、商业服务、文教体育、医疗卫生、 等社会因素制约。这些因素都应该小区出新中值得注意。另 外，规划结构本身不存在固定的模式，在观念、概念、系统、 形态和布局方面，建立一个以提高居住生活环境质量、促进 社会发展、使住宅区在物质和非物质方面均能适应现代生活 需求为目标。 ３．２老旧小区出新后的长效管理上 一般，老小区居民多为老、弱、病、贫人员，大多数居 民无物业管理交费意识，出新后的管理难度很大，落实好老 旧小区出新后长效管理，巩固和保持出新后的成果成为当前 小区出新中的另一难题。要坚持落实好南京市老旧小区出新 的前提条件是“三不”原则：小区违建不拆除不出新，小区 业主不支持不出新，长效管理不落实不出新，其目的就是必 需要落实长效管。南京落实长效管理的做法是：开展物业管 理体制创新，实现管理重心下移，事权下放，在街道建立“两 站一中心”（应急维修站，矛盾调解站和物业管理服务中心） 加强老旧住宅小区管理，出新后的小区全部纳入街道社区管 理范围。在落实老旧小区管理模式上分为三类：一类是小区 基础条件较好，居民素质相对较高的，成立小区业委会，选 择正规的物业企业实施正规的物业管理；二类是基础条件相 对较差，实现封闭管理难度大的小区，由街道、社区组织成 立管委会，实行保障性的托底管理三类是小区规模相对较小， 业主自治意识较强的，实施业主自治管理。同时，市、区政 府每年给予一定的管理经费补贴，保障管理的可持续性。 综上，笔者认为，老旧小区改造是一个系统工程，涉及 老百姓的切身利益，也是政府各个部门的关联工作，只有各 有关部门加强协调与配合才能达到综合整治的最佳效果。另 外，各有关部门要合理制订工作计划，按照职责同步完成整 治改造中的对应任务，提高老旧小区改造出新的效果，最大 限度地解决群众最关心、最直接和最现实的问题，也是最关键、 最重要的环节。 参考文献 １．陆婷婷。南京鼓楼老旧小区长效管理调研报告［Ｊ］， 现代物业，２００８年Ｏ８期 ２．殷先豪。老旧小区出新是城市发展的助推器［Ｊ］，商 品与质量，２Ｏｌｌ（１Ｏ） ＢＵＩ２０１３年１月下２０１３年总第９期Ｌ ＬＤＩＮＧＷＯＲＬＤ建筑界