房地产开发项目质量管理浅析 刘玉胜 （临胸城市建设开发有限公司２６２６１０） 【摘要】近几年，随着国民经济地不断提高，房地产业也在不断地提 市场化的行为往往是以牺牲质量为代价的。 ４）房地产生产和使用过程中有关质量主体的行为不规范 “用户第一”、“一切为用户服务”的质量意识在政府还是企 业，都只是纸上谈兵，有些地方执行国家质量意识政策和标准的建 设质量监督部门严重失职。大量的房地产开发商、公司和建筑施 工企业缺乏质量方面的经营目标，不注重企业形象和品牌意识，质 量管理不能落到实处。 ５）政府对房地产产业和建筑业的监督管理职能存在着大量 问题 一升，并逐渐成为我国的支柱产业。但房地产开发项目质量问题也在不 断地暴露，而且涉及面广、实践性和综合性、影响因素多，制度体系存在 的不完善，为此，一方面我们需要有针对性地提高房地产项目质量；另 一方面我们还需要提出相应的改进对策，为各个参与部门等方面提供 些有益的参考和借鉴，以达到提高质量管理水平；增强我国建筑施工 企业和房地产业的实力；促进建设和谐社会。 一【关键词】房地产开发项目质量；房地产质量；质量管理 １引言 １２０１２年２月，全国共发生房屋市政工程生产安全事故１６起、 死亡２２人，环比去年同期事故起数增加２起、死亡人数增加６人， 同比分别上升１４．２９％和３７．５０％。而在房屋市政工程生产安全事 故中，其不乏大多数甚至全部都是由于工程质量出现问题而引 起的。 方面是大多数工程质量监督机构的工作经费来源于建设单 位的质量监督费，势必会影响到政府质量监督执法的权威性；另一 方面是一些欠发达的地区单纯依靠监督费根本不能维持正常的经 在近几年里，中国的神舟大地上，高楼大厦如同雨后春笋地脱 颖而出，但每一项工程中，都会有八个神圣的大字“百年大计，质 量第一”的条幅，或与其相关的内容，他一再地强调着工程质量的 重要性。 费开支，更谈不上配备质量检测、信息化管理等技术装备，这也必 然导致一些质量监督机构靠其他创收来弥补，在一定程度上影响 了质量监督机构的公平性和权威性。 ３提高房地产开发项目质量 房地产企业是我国的基础产业之一，也是我国国民经济的支 柱产业，在我国的国民经济和社会发展中占有举足轻重的地位。 建筑工程质量好坏不仅关系到国民经济健康发展，人们生活质量 的改善以及社会的进步和安全，而且还关系到国家和人民群众生 命财产的安全。由于工程质量问题涉及面广、实践性和综合性强、 既然工程质量在一项工程中、在一个项目中、对房地产业主、 房地产开发商，对整个国家和国民，甚至对整个人类来说，都有着 不可估量的重要性，那么我们就得好好研究工程质量的方方面面。 关键在于最终如何提高房地产开发项目的质量以及优化相应的 对策。 ２问题 影响因素多、技术要求高。为此，提高其工程质量必须有针对性地 抓好形成工程质量好坏的各个环节，具体包括以下几个方面： １）增强质量意识 房地产又被称为不动产，具有经济价值高，建设和使用周期 长，具有经济、社会及环境三大效益，同时又受到政策的严密管理。 这就决定了房地产具有独特的质量特点和质量规律，其如下：１）房 地产质量因素综合性２）房地产质量主体多元性３）房地产质量标 准长期性４）房地产质量影响社会性５）房地产质量损失巨大性由 于房地产质量的上述特点和规律，其管理和控制的难度很大。并 且问题始终十分严重。房地产质量是综合质量，问题表现在多个 方面。大致从体制、市场、行为和管理等方面综合分析。 １）房地产业和建筑业的人员素质和技术装备水平低下 提高房地产质量一靠管理，二靠技术，人员素质是基础。我国 房地产业起步较晚，而对从业人员的要求是需要积累经验和提高 素质。建筑业施工一线从业人员以“农民工”为主，流动性大，技 术水平低，也是提高质量的一个重要制约因素。 ２）施工环节的质量控制不到位 由于工程项目是一个循序渐进的过程，在下图的项目质量管 理过程中，任何一个环节出现问题，必然会影响后一个环节的质量 控制，进而影响工程的质量目标。 ３）房地产业和建筑业经济体制改革不适应市场经济运行的 要求 在整个工程实施过程中，人是直接参与工程建设的决策者、组 织者、指挥者和操作者，那么，人自然而然地成为工程质量的创造 者，所以质量控制必须坚持“以人为核心”，充分调动人的积极性、 创造性，增强人的责任感，树立“质量第一”的思想； 无论是工程勘察、设计单位，还是施工、监理单位，无论是其职 工还是其负责人，都必须时时刻刻牢记“质量第一”的观念和是企 业的生命线的观念，并且在企业内部需要定期的并长期的对职工 进行质量意识的教育，使单位呈现人人讲质量，时时讲质量，处处 讲质量的氛围。 由于工程项目是一个循序渐进的过程，在下图的项目质量管 理过程中，任何一个环节出现问题，必然会影响后一个环节的质量 控制，进而影响工程的质量目标。 ２）提高建设工程项目可行性研究与勘察设计 勘察和设计是整个工程建设项目的基石，所有的工程建设项 目都必须严格按照国家规定的建设程序，包括建议书、可行性研究 报告、初步设计、开工报告和竣工验收等环节进行，工程设计的目 标是使项目建成后达到技术性能好、工艺水平高、经济效益优、设 备功能配套、结构安全可靠。大量实践证明，不遵守有关技术标 准、法规，不但业主所需的功能和使用价值得不到保障，反而有可 能造成更大的损失和危害。因此，监理单位应从设计阶段起，接受 业主单位的委托，介人设计质量监督，监理单位和质量监督机构要 （下转第１３０页） 由计划经济体制向市场经济体制转换的过程中，大量的开发 单位、设计单位、施工单位和监理单位并未真正走向市场，地区封 锁、部门分割和建筑市场的违法乱纪十分普遍。而所有的这些非 一１１８— 制订出各种切实可行的计划和措施，预防和减少医院财务风险的 发生。 １、适应内外部环境的变化，增强风险意识。 较为完善的风险防范机制。要根据医院整体发展规划，充分估计 未来各种不确定因素对医院发展可能产生的不利影响，并研究制 定相关措施积极应对，努力寻求控制风险与谋求最大收益之间的 结合点。另一方面，医院要完善内控机制，进行事前、事中监督，及 时发现并堵塞管理中的漏洞，把潜在财务风险扼杀在萌芽状态。 ４、建立医院财务风险预警指标体系，加强财务信息公开化。 医院财务报告中分析财务风险的指标有流动比率、速动比率、 资产负债率、现金与流动负债的比率、坏账率等等。医院的财务部 门必须建立起完善的财务风险预警指标体系，及时地对各种财务 指标进行分析、评价，并将财务信息公开化。财务管理人员在分析 以上各种指标时，一定要关注指标之间的关联性，因为只有把这些 相关指标关联起来观察与分析，才能发现隐藏在财务指标内部的 风险。 总之，财务风险是现代医院面对市场竞争的必然产物，医院财 务风险的识别与防范对于医院的发展具有重要的意义。只有强化 医院不仅要关注内部环境变化对医院财务产生的风险，还要 关注外部宏观经济环境的变化对医院发展的影响。通过了解、收 集与医院发展相关联的信息，进行纵向分析、横向比较，制定出各 种应变风险的措施。同时医院管理层和全院工作人员都要树立正 确的风险意识，一切从实际出发，以科学发展观为导向，适时调整 财务管理政策，改变财务管理方法，共同防范财务风险。 ２、优化资本结构，保障资金安全。 优化医院的资本结构，保持与医院经济发展、外债偿还能力、 院内配套能力和实际管理能力相适应的发展速度。根据医院的发 展规划、财务状况等，测算资金的需求，科学举债融资，实行稳健的 融资策略。同时，政府要履行区域卫生规划和配置职能，适度控制 医院规模，并加大对医院的投入，包括资金、政策等方面。医院要 着力于申请政府增加投资、多种渠道补充自有资本，再用科学的筹 资方法，多渠道、多种类融资，长期与短期相结合，合理控制资产负 债率，使医院筹资成本降到最低，从而避免财务风险的发生，减少 财务损失。 医院管理的责任意识、成本意识和风险意识，加强医院财务风险的 预警与防范，不断健全与完善财务风险管理与内控机制，增强抵御 财务风险的能力，更好地创造医院经济效益和社会效益，最终实现 医疗服务供求双方利益的共赢。 【参考文献】 ［１］邵菲，邓涛．医院潜在财务风险的分析和探讨［Ｊ］冲国卫生经济２０１１ｃ９） ［２］陶瑞波，刘加玲．浅议公立医院财务风险的成因与应对策略［Ｊ］．卫生 经济研究，２０１１（１１１ ３、重视医院业务人员的素质培养，加强财务管理，完善内控 机制。 控制与防范医院财务风险，一方面，医院应加强对财务人员核 算能力及分析能力的培养，强化财务管理基础性工作，健全财务管 理规章制度。通过深入分析医院财务状况，在实践中构建一整套 （上接第１１８页） ［３］叶菁公立医院财务风险管理及其综合治理探讨［Ｊ］．当代经济２ｏ￣ｏ（ｏ６） 加强对设计图纸的监督检查，力求设计内容符合技术规范和业主 的要求。对于重大工程除了加强设计单位的内部评议外，还可以 请设计单位之外的有关专家进行评议，集思广益，尽量避免设计中 的缺陷＇选择最佳的设计方案。 ３）施工环节的质量控制是保证工程质量的关键 工程施工是使业主及工程设计意图最终实现并形成工程实体 的阶段，是最终形成工程产品质量和工程项目使用价值的重要阶 施工现场的质量控制是提高工程质量的最最重要的环节。工 现场是质量形成的场所，是企业管理的基点，形象的窗口。因此，应 督促施工人员按标准规范组织施工，使各工序的质量控制在施工 规范规定的允许偏差之内，确保工程质量合格，各项安全生产措施 必须及时到位，防止发生重大的质量安全事故。 ２）加强监理工作、完善监理体制 首先，工程监理不能仅仅满足于旁站监理，而应全方位监理； 其次，监理工作者从建筑项目立案开始一直到工程验收、保修阶段 质量控制都身在其中，它包括审查施工单位编制的施工组织设计： 审查分部分项工程的施工准备情况并下达开工指令：检查建筑材 段。因此施工阶段的质量控制不仅是施工监理重要的核心内容， 也是工程项目质量控制的重点。搞好全面的质量管理，就要控制 好质量形成的各个环节，而施工阶段的工程质量管理应围绕以下 三个环节进行。 １）强化施工单位的质量控制 料、构件、设备的规格和质量；检查施工技术措施和安全防护措施 的落实情况胁商工程设计变更；检查工程进度和施工质量，验收分 部分项工程质量；督促整理技术档案资料；督促履行承包合同；组织 工程竣工验收等。 ３）进一步加强政府的质量监督职能 （１）树立精品意识，强化质量管理 施工单位必须形成“方案优选、跟踪检测、重点把关、样板示 范”等完备的质量控制程序对关键环节及部位实行工长及质检员 签字制度对重点部位和隐蔽工程要进行技术核查，真正做到不留 任何隐患。 （２）开展“定目标、树样板、上质量、增效益”活动 我国作为世界上最大的发展中国家，要加快经济发展，就必须 融人世界经济贸易体系中去。ＷＴＯ的加入对我国的房地产业具 有全方位的深远影响，对于建立健全建筑工程质量管理的法律和 法规体系、促进政府的质量监督职能、规范建筑市场主体的质量管 理行为等方面同样具有重要的影响。 ４结论 建立施工组织结构一工程质量目标（依据：同要求和工程本 身的实际情况；目标要求：明确具体，合理可行）一建立工程目标 管理体系及信息反馈系统一落实目标管理过程的责任。 （３）把好建筑材料质量关是确保工程质量提高的基础 为确保建材质量标准，工程队应制订严格的材料管理制度，把 好材料采购关，把好试验关，严禁次品和不合格材料、构配件、成品 半成品进入施工现场要让业主满意。 （４）注重施工现场的质量控制 －－——项目质量已逐渐成为房地产企业的生命线，房地产企业是典 型的驱动型企业，只有通过了解企业当前在项目质量管理上存在 的缺点与不足，才能制定出相应的对策。 【参考文献】 ［１］肖传帮．浅析如何提高建筑工程质量［Ｍ］．质量论坛，２００８ ［２］李江宏．房地产项目质量管理优化对策研究［Ｍ］．质量论坛，２００８ １３０ ——