2017土地估价师：成本逼近法适用范围

2017土地估价师：成本逼近法适用范围

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、人口净密度是居住人数与的比值。 A：建筑面积 B：居住面积

C：居住建筑用地面积 D：总居住面积 E：时间因素

2、竞争可以分为__竞争。 A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全

3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。 A：一城一区式 B：一城二区式 C：分散自由式 D：自由组团式 E：土地

4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。

A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析

5、土地管理的基础是。

A：地价管理 B：地籍管理 C：土地执法监察 D：农地用途管制 E：35％～50％

6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。

A：时间 B：土地条件 C：环境

D：时间和土地条件 E：时间因素

7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有

批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁

8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。

A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A：合法原则

B：预期收益原则 C：最有效使用原则

D：替代原则 E：时间因素

10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】 A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益

B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值

C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益

D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值

E：时间因素

11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。 A．超市按年销售额分组 B．企业按行业分组 C．职工按月工资额分组 D．城市按非农业人口数分组

12、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。

A．总地价

B．土地使用权出让金 C．总投资

D．土地出让平均纯收箍

13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。 A．一城一区式 B．一城二区式 C．分散自由式 D．自由组团式

14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。

A：2 B：4 C：3 D：5

E：国家实行土地估价师资格认证制度

15、对房地产代理具有的基本特征描述错误的一项是。 A：代理人必须以被代理人的名义实施民事行为 B：代理的法律后果直接归属代理人

C：代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示 D：代理人必须在被代理人授权范围内实施代理行为 E：土地

16、下列选项中说法错误的是。 A：绝对地租是土地价格存在的根源

B：级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素 C：垄断地租来自农业雇佣工人创造的剩余价值

D：矿山地租的决定方法和农业地租一样，都包含级差地租和绝对地租

E：时间因素

17、我国现行的土地管理综合统计报表属于__。 A．重点调查 B．抽样调查 C．全面调查 D．非全面调查

18、我国三种主要作物是__。 A．小麦、水稻和黑麦 B．小麦、水稻和大麦 C．小麦、水稻和谷子 D．小麦、水稻和玉米

19、在下列影响宗地价格的因素中，（）是个别因素。 A.宗地形状

B.宗地所处地区的基础设施 C.宗地附近学校分布情况 D.当地商品房价格变动情况

20、某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000㎡商业用地40年期的国有土地使用权．2007年2月，开发完成工程进度的90％，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15％．该商业项目预计于2007年12月开发完成．现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估．经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元／平方米．该市银行一年期贷款利率为6％，风险调整值一般取2％．另外该市于2004年完成了基准地价评估工作．如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是元／平方米。

A：7500 B：7155 C：7115 D：9487 E：时间因素

21、地产的和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。 A：多用途性 B：增值性 C：普遍性 D：个别性 E：时间因素

22、是世界上第一部关于区位理论的古典名著。 A：《赋税论》

B：《孤立国对农业和国民经济之关系》 C：《政治经济学与赋负原理》

D：《关于地租之性质及其进步的研究》 E：时间因素

23、城市用地评价内容不包括。 A：自然条件评价 B：建设条件评价 C：人口规模 D：经济评价 E：土地

24、从时间价值的角度看，__是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。

A．货币 B．价格 C．价值 D．使用价值

25、根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》，获得执业资格的土地估价师可以从事（）的评估。

A.地表的权利

B.地表及地下空间的权利 C.地表、地下及地上空间的权利

D.地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定着物及相关权利 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、用成本逼近法评估土地价格时，需考虑的税费主要有。

A：耕地占用税 B：固定资产税 C：土地管理费

D：新菜地开发建设基金 E：新增建设用地有偿使用费

2、房地产税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对属于__的房屋、土地按照房价、地价或租价向房地产所有人或使用人征收的一种税。

A．中外合资经营企业 B．中外合作经营企业 C．外国企业 D．外商 E．内资企业

3、国有土地使用权受让方在出让宗地范围内兴建建筑物，应满足__等参数的要求。

A．建筑容积率 B．房屋最高限价 C．绿化比率 D．建筑限高

4、反映城市土地开发强度的指标有．【2008、2004年考试真题】 A：建筑密度 B：建筑高度 C：绿化率 D：容积率 E：人口密度

5、下列关于《物权法》确定的不动产登记制度，表述正确的是。 A：凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力

B：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理 C：依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记

D：在对土地，荒山、滩涂，草原，水面等国有自然资源进行依法转让时，是必须要进行转让或者变更登记的

E：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记

6、下列属于商业用地特点的是。 A：收益高

B：集中分布在城区人流量大的区域 C：开发量大

D：价值量大，附属设施较多 E：市场活跃

7、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为__。

A．工业 B．商服 C．办公 D．宾馆

8、基准地价的特点有__。 A．全域性 B．分用途 C．无限期 D．平均性 E．有限期

9、建设项目施工和地质勘察需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起__年内恢复种植条件。

A．1 B．3 C．5 D．6

10、剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有．(2000年真题)

A：根据实际投资状况采用重置成本法

B：根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法

C：根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法

D：根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法 E：市政府办公楼改造的地价评估

11、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用

地土地使用权出让最高年限为__年。

A．40 B．50 C．70 D．80

12、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让可以采取的方式有。

A：挂牌 B：招标 C：协议 D：拍卖 E：划拨

13、__源于20世30年代美国经济危机，并且一直到20世纪60年代都是被经济学家所接受的有关监管的正统理论

A．公共利益论 B．保护债权论 C．金融风险控制论 D．金融全球论

14、目前地价管理的主要措施有__。 A．监管土地管理部门 B．制订地价标准 C．宏观调控地价水平 D．监管土地估价行业 E．提供地价信息

15、耕地保护管理的主要内容包括等。 A：坚持土地用途管制制度 B：强化耕地占补平衡管理 C：提高城市用地规模 D：严格耕地保护执法

E：建立有效的土地收益分配机制

16、依据《土地登记办法》规定，土地登记提交的资料不包括。 A：土地登记申请书 B：地籍图 C：宗地图

D：土地权属来源文件 E：35％～50％

17、狭义上的法律，是指由__依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。

A．全国人大及其常委会 B．国务院

C．省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常委会 D．国务院各部委

18、经济分析将不同的市场结构分为。 A：完全竞争市场 B：完全垄断市场 C：垄断竞争市场 D：寡头垄断市场 E：福利市场

19、《基本农田保护条例》规定，国务院按照国务院规定的职责分工，依照本条例负责全国的基本农田保护管理工作。

A：土地行政主管部门 B：建设行政主管部门 C：农业行政主管部门 D：发展改革委员会 E：财政主管部门

20、西部地区发展中，其内部的不利条件有__。 A．自然环境恶劣 B．生态环境脆弱 C．污染严重 D．水资源严重短缺

E．各类用地配置不合理

21、土地权属争议可分为__争议。 A．土地所有权 B．土地使用权 C．土地出让权 D．土地管理权 E．土地估价

22、影响地价的个别因素包括__。 A．城市规划 B．基础设施条件 C．地块形状 D．宗地位置 E．经济水平

23、变异指标用于描述一组数据的（）。 A．集中趋势 B．一般水平 C．离中趋势 D．差异程度

24、有确定法律保护形态的无形资产包括（）。 A．专业技术 B．商誉 C．商标权 D．专利权

25、在土地承包经营期限内，对个别承包合同进行调整，必须经同意。【2004年考试真题】

A：村民会议2／3以上成员 B：2／3以上村民代表 C：全体村民 D：半数以上村民 E：灭失