(总分：100.00，做题时间：90分钟)
一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00)
1.房地产开发项目的投资的特性不包括( )。
A．投资具有时间性 B．投资目的在于得到报酬 C．投资具有政治行为 D．投资具有风险性
（分数：1.00） A. B. C. √ D.
解析：因为房地产开发项目的投资的特性包括投资具有时间性、投资目的在于得到报酬和投资具有风险性。 2.房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的( )。
A．多样性 B．固定性 C．稀缺性 D．消耗材料多
（分数：1.00） A. B. C. √ D.
解析：此题属于掌握范畴。房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的稀缺性。 3.债券偿付方式不包括( )方式。
A．担保 B．偿还 C．转换 D．转期
（分数：1.00）
A. √ B. C. D.
解析：因为债券偿付方式包括偿还、转换和转期。
4.开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是( )。
A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．政府导向定价法
（分数：1.00） A. B. C. D. √
解析：因为开发商定价有三类方法，即成本导向定价法、购买者导向定价法、竞争导向定价法。 5.以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是( )。
A．政策风险 B．市场风险 C．经营风险
D．物业费收缴难风险
（分数：1.00） A. B. C. D. √
解析：因为物业费收缴难风险属于物业管理公司的风险。 6.编制招标工程标底的工作应由( )来完成。
A．投标单位 B．政府部门 C．招标单位 D．房地产学会
（分数：1.00） A.
B. C. √ D.
解析：编制招标工程标底的工作应由投标单位来完成，投标单位编制工程标价。 7.目前房地产开发中，土地使用权出让不可以采用( )形式。
A．挂牌 B．招标 C．公开拍卖 D．划拨
（分数：1.00） A. B. C. D. √
解析：因为目前房地产开发中，土地使用权出让一般采用挂牌、招标、公开拍卖形式。 8.若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则以为该物业的空置率会( )。
A．为0 B．下降 C．上升 D．为1
（分数：1.00） A. B. C. √ D.
解析：因为某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则租户会减少，该物业的空置率会上升。 9.以下指标属于市场交易指标的是( )。
A．销售量 B．人口数 C．存量 D．空置率
（分数：1.00） A. √ B.
C. D.
解析：因为存量、空置率指标属于供给指标，人口数指标属于需求指标。
10.个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在给定利率调整时，于( )开始，按新的利率规定计算利息。
A．下年初 B．下午第二季度 C．下年第三季度 D．下年第四季度
（分数：1.00） A. √ B. C. D.
解析：因为个人住房抵押贷款的利率，我国规定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。 11.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般是( )。
A．1年 B．1～2年 C．3～5年 D．5～6年
（分数：1.00） A. B. C. √ D.
解析：因为企业债券还本付息的期限一般是3～5年。
12.房地产投资项目经济指标体系中以下属于清偿能力指标的是( )。
A．FNPV B．FIRR C．资产负债率 D．动态投资回收期
（分数：1.00） A. B.
C. √ D.
解析：房地产投资项目经济指标体系中FIRR、FNPV、动态投资回收期属于盈利能力指标。 13.建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与( )之比。
A．规划建设用地面积 B．居住区总用地面积 C．居住区建筑用地面积 D．获取土地使用权面积
（分数：1.00） A. √ B. C. D.
解析：此题属于熟悉的范畴。因为根据建筑容积率的定义即可。 14.房地产开发的程序主要分为( )四个阶段。
A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理 B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理 C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
（分数：1.00） A. B. C. D. √
解析：此题属于掌握范畴。根据房地产开发的程序则可以知道。 15.从宏观上讲，房地产市场结构不包括( )。
A．总量结构 B．存量结构 C．区域结构 D．产品结构
（分数：1.00） A. B. √ C.
D.
解析：从书上可知从宏观上讲，房地产市场结构包括总量结构、区域结构和产品结构。 16.吸纳率是指报告期内吸纳量占同期( )之比例。
A．可供租售量 B．需求量 C．用地面积量 D．使用权面积量
（分数：1.00） A. √ B. C. D.
解析：此题属于掌握范畴。根据吸纳率的定义。
17.项目评估基础数据的预测和选定通常不包括( )部分。
A．销售收入测算 B．成本及税金 C．借贷资金 D．利润分配
（分数：1.00） A. B. C. √ D.
解析：因为项目评估基础数据的预测和选定通常包括销售收入测算、成本及税金、利润分配。 18.与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括( )。
A．资金使用 B．资金筹措 C．资金运营 D．资金需求
（分数：1.00） A. B. √ C. D.
解析：因为只有资金筹措属于房地产项目融资。
19.房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对( )具有吸引力。
A．物业管理公司 B．政府 C．承包商 D．租客
（分数：1.00） A. B. C. D. √
解析：因为预想盈利，则要求房地产所处区位必须对租客具有吸引力。 20.当计息周期为1年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。
A．i＝r B．i＞r C．i＜r D．i＝1+r
（分数：1.00） A. √ B. C. D.
解析：根据名义利率r与实际利率i的公式即可以得到。 21.指数平滑中的平滑指数。的范围为( )。
A．0＜A＜1 B．A＜0 C．a＞1 D．a＝2
（分数：1.00） A. √ B. C. D.
解析：因为书中给定指数平滑中的平滑指数的范围为大于0且小于1。
22.房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是( )。
A．相对较高的收益水平 B．得到税收方面的益处 C．提高投资者的资信等级 D．良好的流动性
（分数：1.00） A. B. C. D. √
解析：因为房地产置业投资较一般投资，资金流动性差。
23.零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括( )。
A．外墙面积 B．营业面积 C．公用面积 D．建筑面积
（分数：1.00） A. B. √ C. D.
解析：因为零售商业物业的出租，可出租面积包括营业面积。 24.一般来说．标准方差越小，则投资的风险就( )。
A．越小 B．一样 C．越大 D．无关系
（分数：1.00） A. √ B. C. D.
解析：此题属于了解范畴。标准方差越小，则投资的风险就容易控制，所以相对的风险就小。 25.房地产过度开发比房地产泡沫的危害( )。
A．更大 B．一样 C．小 D．不可比
（分数：1.00） A. B. C. √ D.
解析：此题属于熟悉的范畴。因为房地产过度开发还没有达到房地产泡沫的危害。 26.房地产开发项目的前期工作的内容不包括( )。
A．征地、拆迁、安置、补偿 B．规划设计及建设方案的制订
C．施工现场的水、电、路通和场地平整 D．施工建设
（分数：1.00） A. B. C. D. √
解析：因为房地产开发项目的施工建设是在前期工作之后进行的。
27.房地产市场分析的角度是多元化的，对于开发商来讲，市场分析可以起到的作用是( )。
A．了解项目，满足户型方面的需求 B．有针对性地制定销售策略 C．选择合适的项目位置 D．进行宏观调控
（分数：1.00） A. B. C. √ D.
解析：因为对于开发商来讲，选择合适的项目位置非常重要，可以对市场分析起到重要作用。 28.对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于( )。
A．0.5
B．1.0 C．1.1 D．1.2
（分数：1.00） A. B. C. D. √
解析：根据相关的公式计算即可。
29.目前我国城市住宅的供给主要有三类，即( )、经济适用房和市场价商品住宅。
A．廉租房 B．二手房 C．一手房 D．期房
（分数：1.00） A. √ B. C. D.
解析：此题属于熟悉的范畴。目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用房和市场价商品住宅。而B、C、D都属于市场价商品住宅。 30.房地产投资者对系统风险( )控制。
A．容易 B．不易 C．面对 D．逃避
（分数：1.00） A. B. √ C. D.
解析：此题属于掌握范畴。因为系统风险属于宏观范畴，所以房地产投资者对系统风险不易控制。 31.现在借入100元，年利率为15%，则1年后要还的本利和是( )元。
A．115
B．100 C．120 D．125
（分数：1.00） A. √ B. C. D.
解析：根据相关的公式计算即可。
32.具有保值、增值性，是因为房地产本身的( )。
A．多样性 B．固定性 C．稀缺性 D．消耗材料多
（分数：1.00） A. B. C. √ D.
解析：房地产具有保值、增值性，是因为房地产本身的稀缺性。 33.房地产不可移动的特性，房地产所处区位对( )并不具有吸引力。
A．置业投资者 B．开发商 C．承建商 D．租客
（分数：1.00） A. B. C. √ D.
解析：此题属于熟悉范畴。因为建造商仅负责建设房屋，并不关心房地产所处的位置。 34.土地供应政策的核心是( )。
A．税收
B．土地供应计划
C．管理 D．环境保护
（分数：1.00） A. B. √ C. D.
解析：此部分属于了解的范畴。因为土地供应政策的核心是土地供应计划。 35.抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，不包括( )类型。
A．抵押市场贷款 B．抵押贷款支持债券 C．抵押贷款传递证券 D．抵押贷款直付债券
（分数：1.00） A. √ B. C. D.
解析：因为抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，包括抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券；抵押贷款直付债券。
二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00)
36.物业代理的形式主要有以下( )几种分类方式。
（分数：2.00）
A.联合代理与独家代理 √
B.买方代理、卖方代理和双重代理 √ C.销售代理和租售代理 D.首席代理和分代理 √ E.双重代理 √
解析：因为物业代理负责开发项目的市场宣传和租售业务。 37.主要的调查手段是问卷，答卷一般包括( )两种。
（分数：2.00） A.收集式 B.开放式 √ C.闭合式 √ D.检索式 E.收敛式
解析：因为答卷一般包括开放式和闭合式两种。
38.目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有( )。
（分数：2.00）
A.经营税收及附加 √ B.企业所得税 √ C.城镇土地使用费 √ D.契税 E.印花税
解析：目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有企业所得税、经营税收及附加和城镇土地使用费。 39.房地产泡沫的成因，主要有( )三个方面。
（分数：2.00）
A.土地的有限性和稀缺性 √ B.开发商的因素 C.投机需求膨胀 √ D.金融机构过度放贷 √ E.领导的决策
解析：因为土地的有限性和稀缺性、投机需求膨胀和金融机构过度放贷会形成房地产泡沫。 40.盈亏平衡分析是研究投资项目( )的平衡关系的方法。
（分数：2.00） A.改进
B.产品成本 √ C.产销量 √ D.盈利 √ E.投资
解析：此题属于熟悉的范畴。根据盈亏平衡分析的基本原理。 41.房地产市场的参与者包括( )。
（分数：2.00） A.开发商 √ B.政府 √ C.金融机构 √ D.建筑师 E.专业顾问 √
解析：因为建筑师仅仅包含在专业顾问之中。 42.土地一级开发项目的操作模式有( )三种模式。
（分数：2.00） A.纯企业模式 B.纯政府模式 √
C.政府与企业合作模式 √ D.受政府授权委托的企业模式 √
E.房地产学会模式
解析：因为不可能完全由政府进行土地一级开发项目的操作，房地产学会模式是个学术团体。 43.对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括( )。
（分数：2.00） A.购买价格 √ B.土地费用 C.租金水平 √ D.空置率 √ E.建筑费用
解析：因为对于进行房地产置业投资，项目的土地费用与投资经济效果无关。 44.房地产开发项目的前期工程费主要包括( )。
（分数：2.00）
A.“三通一平”费 √ B.土地租用费 C.可行性研究费 √ D.土地转让费 E.建筑费用
解析：因为房地产开发项目的前土地期工程费主要包括“三通一平”费用和可行性研究费用。 45.反映和描述房地产市场状况的指标，包括( )三种类型。
（分数：2.00） A.空置率指标 B.供给指标 √ C.需求指标 √ D.市场交易指标 √ E.存量指标
解析：因为空置率指标、存量指标包含在供给指标之中。 46.在经济评价指标中，以下( )属于动态指标。
（分数：2.00） A.FNPV √ B.FIRR √
C.动态投资回收期 √ D.成本利润率 E.投资利润率
解析：此题属于掌握的范畴。因为成本利润率、投资利润率属于静态指标。 47.房地产市场结构包括以下的结构( )。
（分数：2.00） A.供求结构 √ B.投资结构 √ C.产品结构 √
D.产业结构 E.利润结构
解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产市场结构的有关内容。
48.从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下( )投资。
（分数：2.00） A.土地 B.房屋 C.机械设备 D.原材料 √ E.辅料 √
解析：此题属于熟悉的范畴。因为原材料、辅料属于流动资产投资。 49.基础设施建设费包括( )的建设费用。
（分数：2.00） A.自来水 √ B.污水 √ C.煤气 √ D.热力 √ E.电信 √
解析：此题属于了解范畴。因为以上ABCDE都属于基础设施建设费。 50.房地产项目投资估算的范围，包括( )。
（分数：2.00） A.土地费用 √ B.前期工程费用 √ C.销售利润 D.销售费用 √ E.设计费
解析：此题属于掌握范畴。因为按教材所述，销售利润不属于房地产项目投资估算的。而设计费属于前期工程费用。
三、判断题(总题数：15，分数：15.00)
51.房地产投资规模大、周期长、风险高，故房地产投资不宜获得金融机构的支持。
（分数：1.00） A.正确 B.错误 √
解析：房地产投资规模大、周期长、风险高，故房地产投资宜获得金融机构的支持。 52.建设工程施工的分包也需要经过开发商同意，分包商应该由开发商指定。
（分数：1.00） A.正确 B.错误 √
解析：建设工程施工的分包不一定需要经过开发商同意。
53.影响房地产市场发展的社会经济因素包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。
（分数：1.00） A.正确 B.错误 √
解析：影响房地产市场发展的社会经济因素不包括个别因素。 54.二级房屋市场就是存量市场或二手市场。
（分数：1.00） A.正确 √ B.错误 解析：
55.房地产市场供给主体间的竞争是充分和广泛的。
（分数：1.00） A.正确 B.错误 √
解析：房地产市场供给主体间的竞争是不充分且不广泛的。
56.房地产泡沫是反映如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，则房地产泡沫就产生了。
（分数：1.00） A.正确 √ B.错误 解析：
57.开发建设项目的招标方式可以分为：公开招标、邀请招标、议标等方式。
（分数：1.00） A.正确 B.错误 √
解析：开发建设项目的招标方式可以分为公开招标和邀请招标。
58.在物业销售形式上，大型房地产开发公司往往委托物业代理进行租售。
（分数：1.00） A.正确 B.错误 √
解析：在物业销售形式上，大型房地产开发公司往往有自己专门的市场营销队伍进行租售。 59.时间序列分析法是利用过去的数据或资料来预测未来的状态。
（分数：1.00） A.正确 √ B.错误
解析：
60.功能定位的目的是为市场提供适销对路，有较高性能价格比的产品。
（分数：1.00） A.正确 √ B.错误 解析：
61.投资的目的在于得到报酬即收益。
（分数：1.00） A.正确 √ B.错误 解析：
62.房地产同时具有经济寿命和自然寿命，经济寿命一般比自然寿命长。
（分数：1.00） A.正确 B.错误 √
解析：房地产同时具有经济寿命和自然寿命，经济寿命一般比自然寿命短。
63.所谓房地产增值，是指随着总体价格水平上升而导致的房地产价格增加，即通货膨胀。
（分数：1.00） A.正确 B.错误 √
解析：所谓房地产增值，是指随着时间的推移，而导致的房地产价格增加 64.可行性研究的根本目的是对项目建成后的技术方面的指标分析。
（分数：1.00） A.正确 B.错误 √
解析：可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。
65.对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期间开发商可以在房地产学会的监督下预售。
（分数：1.00） A.正确 B.错误 √
解析：对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期间开发商可以在银行的监督下预售。
四、计算题(总题数：2，分数：20.00)
66.已知某笔贷款的年利率为10%，借贷双方约定按半年计息。问该笔贷款的实际年利率为多少?
（分数：10.00）
__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(该笔贷款的实际年利率为10.25%。) 解析：解
已知r＝10%，M＝2，该笔贷款的实际年利率为：(1+10%/2)×(1+10%/2)-1＝1。 1025-1＝0.1025＝10.25% 67.已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。 表3-1 净现金流量 单位：万元
年 份 净现金流量
（分数：10.00）
0 -1000 1 300 2 300 3 300 4 300 5 300 __________________________________________________________________________________________ 正确答案：(该投资项目的财务净现值为137.24万元。) 解析：解
因为ic＝10%，利用公式，则该投资项目的财务净现值： FNPV＝-1000+300(P/A，10%，5) ＝1000+300×3.791＝137.24万元。
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