我国不动产一物数卖之物权变动制度的完善—林鹏程

我国不动产一物数卖之物权变动制度的完善

林鹏程

（广东财经大学法学院，广东广州510320）

摘要：在交易便捷的时代背景下，不动产一物数卖的现象时常发生。一物数卖的合同效力和物权归属一直倍受争议。针对一物数卖的物权变动问题，需要对数合同的效力首先加以认定，在不违反合同法强制规定的前提下，应认定合同有效；综合我国的物权变动区分原则，对不动产一物数买的物权归属情况分别界定；借鉴国外经验，对不动产一物数卖物权变动制度的缺陷加以弥补，进一步规制相关物权制度，如不动产预登记制度、转交付支付、不动产登记制度等，使不动产物权变动趋向于快捷、合理，以适应市场交易的需求，切实解决好一物数卖的物权纠纷。

关键词：一物数卖；不动产；合同效力；物权效力；制度完善

中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1007-5348（2015）07-0076-04

随着科技水平的不断提高与交易方式的多样化发展，各种交易日趋便捷快速,一场买卖甚至仅需几秒钟便可完成，“点击交易”日渐成为快捷交易的常态。在交易效益最大化的驱动下，引诱出许多一物数卖的卖家，而买方为了寻求一物数卖的物权归属也遭受一定的损失。一物数卖是市场经济的产物，同时也是法律制度的漏洞所带来的结果。

一、一物数卖问题的产生

市场经济具有开放性，各种市场因素充分活跃，交易频繁发生。鼓励交易是我国《合同法》的立法理念之一，尤其是《买卖合同司法解释三》第3条的颁布，更体现了这一理念。在这种背景下，一物之上订立数份合同已成易事，但“一物一权”系我国物权法的基本原则之一，一物之上只有一个所有权，这就出现数份合同一个物权的尴尬局面，一物数卖的债权与物权的纠纷就此产生。

谈及一物数卖问题的产生，需要先从我国的物权制度谈起。我国物权法第9条对不动产公示采用“登记要件主义”，一物数卖中的物权变动的登记手续仅作为一方当事人的合同义务，而且法律规定未经公示不能发生物权变动。登记产生于合同成立并

生效之后，需要义务人到登记部门履行手续。交易的风险产生于合同的生效与物权变动的时间差之间。如何确定物权归属，处理纠纷，规避风险，成为学界讨论的焦点。

一物数卖物权纠纷产生的问题有：首先，数个合同是否都生效？因为合同的生效与否是物权变动的基础与依据。其次，物权变动的规则与公示制度如何？这是解决一物数卖之物权变动的理论根据。最后，如何完善相关制度、弥补法律漏洞？规避一物数卖的风险，是由市场效率所规制，或由法律制度加以追求公平理念，对不动产一物数卖的物权变动制度的完善显得尤为重要。

二、一物数卖合同效力的认定

（一）当事人仍未完成不动产变更登记的情形这种情形下物权归于卖方，其订立买卖合同的本质是有权处分。此时，卖方订立数份合同按照次买受人订立合同时之知情与否区分，可分为善意次买受人订立合同的情形与恶意次买受人订立合同的情形两种。

对于善意的次买受人与卖方订立的合同效力认定，学术界都认为有效。因为卖方与他人订立的

［收稿日期］2015-05-10

［作者简介］林鹏程（1990-），男，广东揭阳人，广东财经大学法学院硕士生；研究方向：民商法。

76

合同主体合法、意思表示一致、不存在违反合同法的强制性规定，因此合同是有效的。而针对恶意的次买受人订立的合同效力如何，则有不同看法。有学者认为该法律行为系属于《合同法》52条第2项的情形，据此认定合同无效［1］。这种看法有失偏颇。我们先以字面释意，“恶意”意为知情，而52条第2项为恶意串通，即该第三人有“知情”加“串通”两行为成立方适用。我国《合同法》规定恶意串通应有以下条件：其一，当事人基于恶意的企图。其已知晓或应该知晓其行为将损害第三人利益时明知故犯之；其二，相对人形成串通之不法动机。即当事人已在行为的目的、动机等方面达成一致，为共同目的的实现而相互配合。这里的“串通”应理解为有人引诱债务人违约，以损害第三人利益为目的；其三，双方实施的行为造成第三人、国家或集体利益的损害。即恶意串通的结果须造成第三人、国家、集体的损失。由此，前述行为对此款并不完全适用。认定合同无效应界定其是否违背法律强制性法规或者违背公序良俗，且不宜将“强制性规范”进行扩大解释，对于违反任意性法规的不能依此认定合同无效［2］。对于次买受人仅为知情或提高价位的行为不能简单认定为违反强制性规定的行为，应依具体的交易动机或案情而定。数合同能否依第一买受人之撤销而归于无效？债权对于给付标的物并无支配的排他性［3］，再者债法上之撤销权以债务人无清偿能力为标准，债务人虽预期违约但有资力赔偿相对方的损失时，除非有法定事由，否则债权人应无撤销权［4］。因而，第一买受人得主张违约损害赔偿而不宜撤销第三人之合同。还有学者认为要根据恶意的程度来决定合同的效力，这种看法也有一定的道理，但是实践起来很难区分。

（二）物权已变动后卖方再订立数合同的情形此时该行为系属无权处分。就无权处分法律行为之效力，学术界仍有争议，形成有效说、无效说、效力待定说等不同的观点。我国《合同法》在回应这个问题时，采取的是效力待定，如《合同法》51条之规定，即此时的合同效力要依物权人决定其是否有效。然而，买卖合同司法解释三则采取有效的观点，该法条一方面承认了交易的效力，基于鼓励交易，同时也考虑到第二买受人的利益救济［5］。台湾学者王泽鉴老师认为，第二份以上的合同之有效成立并不由于合同一方是否为所有人，而应基于债之性质，以负担债务为内容之负担法律行为，除了履行不能或违反法律强制性规定、公序良俗外，应认定其有效，此时出卖一方是否有处分权不加考虑。笔

者认为，在交易便捷的时代背景下，采取合同有效的观点更加恰当，只要不存在违反《合同法》强制规定的要求，就应认定每一份合同有效。一方面，我们不能将物权的生效与否作为合同生效的依据，合同是一种意定之债，需要更多的意思自治，只要当事人表达一致即可；另一方面，不能将合同能不能实现或履行作为合同生效与否的依据，我们应当注重于完善合同履行不了的救济途径，而不应当遏制每一笔交易。

三、一物数卖物权变动制度的完善（一）不动产物权变动区分原则

1.大陆法系的不动产物权变动区分原则

大陆法系对于不动产的物权变动采取了不同的区分原则，主要有意思主义与形式主义两种不同的立法体例［6］，各物权变动区分原则既有优点也有缺点，值得借鉴与反思。

意思主义的物权变动模式：这种物权变动模式中，买卖双方意思表示一致的债权合同既约束双方的债权债务关系，又产生物权法上的物权变动的效力［7］。也就是说，一物数卖的物权变动并不需要其他要件，便可以直接发生物权变动，唯一的交易风险就是不能对抗善意的第三人。此种物权变动模式明显也为当事人的交易带来便捷，减少交易的障碍，但是很容易导致物权公示制度的混乱，不利于交易安全的保护。

物权形式主义的物权变动模式：这种物权变动模式中，买卖双方的意思表示一致仅是契约中的一部分，一份完整的契约仍需一方履行在不动产登记簿上的登记［7］。即契约是债权契约与物权契约的结合。这种物权变动模式无疑对保障交易安全有很大的作用，而且遏制一物数卖的产生，但是其不利于交易的便捷，与生活实际脱离联系。

债权形式主义的物权变动模式：这种物权变动模式下，债权合同仅是物权变动的法律依据，而物权变动仍需当事人履行登记或变更登记方能产生物权变动。这种物权变动一方面能保障交易安全，另一方面也能鼓励交易，但也会产生许多一物数卖的情形。

2.我国的不动产物权变动区分原则

我国在物权变动的立法体例上选择债权形式主义。限于目前我国的不动产登记制度缺陷以及为了保护交易安全的目的，我国物权法第9条将“登记”作为不动产物权变更的生效要件。我国的公示方法就是在不动产登记簿上进行各项登记，公示的

77

依据是不动产登记簿上的登记者为物权所有人，买受人交易的依据也是登记簿上的信息。公示属于自愿的行为，法律并不强制一定要公示，公示是为了交易安全，如果没有公示，在发生纠纷时，法律就只能依据公示与否的客观标准来确定物主。在一物数卖的情况下，谁取得物权显得尤为关键。

（二）不动产一物数卖物权归属的探讨

第一，卖方一物数卖，均未完成登记的情形。这种情形下的物权纠纷如果蕴含于合同纠纷之中，这时应该过户给谁有不同的说法：一是出卖人选择说。即过户给谁，由出卖人来决定，其他的按照违约责任来处理。二是合同履行在先说。这种是按照合同价款或义务的先行履行来确定过户。三是合同成立在先说，即按照合同成立的时间先后来确定物权的归属。四是竞价与变价受偿说，即按照买方出价的高低来确定物权归属人，出最高者将获得物权，其高出价款的部分用于弥补其他买方的损失。笔者认为以上的学说都有其道理，但是第一种与第三种学说在处理交易纠纷时容易忽视债权的平等性，数合同之间应当平等，不存在优先顺序之分，不因先后而异其效力，以此确定物权的归属有不足之处。据此，前后买受人可要求出卖人履行合同，当出卖人履行不能而破产时，可以平等地位参与分配债务人资产。而第四种学说很明显对于维护交易便捷与效率是有很大作用的，而且会平衡交易风险，但是其会诱导更多卖家一物数卖，将债权进行拍卖会导致违约机率的增大，也违背了等价交换的理念，这不利于我国不动产物权变动制度的完善。笔者认为可以在第二种学说的基础上，融合其他学说的优点，进一步完善相关处理规则。

第二，卖方将不动产过户给第一买受人，此后数合同的订立属于无权处分。根据物权的效力优先于债权效力的理论，其不动产的物权应属于第一买受人，是否再行过户第三人，由第一买受人来决定。之后的买受人损失只能以合同的违约救济来寻求卖方赔偿。这种情形下，第一买受人起到遏制物权风险的作用，这是我们追求的理想状态。

第三，卖方将不动产过户给第三人的行为。如果第三人是善意的，则物权直接与第三人发生变动，这种处理原则是没有争议的，此时其可依善意取得制度而获得物权。而如果第三人是恶意的，物权的变更登记行为是否发生变动则有不同看法。有学者认为第三人是恶意而订立的合同，损害他人的利益属于恶意串通的行为，应当认为合同无效。因此，物权变动失去了法律依据，应该不被保护，变更物权

的行为无效。笔者认为这种看法有失偏颇，一方面，如上文所述的卖方与第三人之间的合同效力应依具体情形而定，不能一味否定其法律效力。另一方面，当事人此时的处分是有权处分，其行为的不当最多也就是合同的违约行为，并不存在物权登记无效的违法规定。笔者更倾向于该行为的物权变动有效的观点。

（三）相关制度的完善

我国的不动产物权变动区分原则采取的是债权形式主义，该原则在保护交易安全方面确实有其作用，但是个中漏洞导致其不适应于交易便捷化的市场背景，需要进一步完善。在我国的立法背景下，相关物权制度在体现效率价值理念的同时，也要兼顾公平制度。我们应当在公平的环境里，将这种物权变动制度变得更加快捷、合理。

我国2014年12月通过的《不动产登记暂行条例》，能够解决我国不动产登记的程序、适用法律、登记管理部门不统一等问题，使不动产登记制度得到进一步完善，值得肯定。笔者认为可以在此基础上进一步完善登记的种类，比如预登记制度。该制度赋予债权以物权之效力，可以避免第三人依善意取得制度而取得物权，具有保护交易安全的重要意义。应对一物数卖的物权争纠纷，预告登记制度不失为一项有朝气的制度。当然，我国的相关规定仍存在诸多问题，需要进一步完善。再者，继续完善物权公示制度。公示制度可以随着科技的发展而不断拓展，进一步强化其信息化和科技化的成分。只有系统的规定才会使我国的不动产物权变动制度更加满足于交易便捷的时代背景，对规避交易中的物权归属纠纷有极大的作用。

在发展背景下，我国的不动产物权变动制度可以尝试着构建不动产转交付制度。转交付制度源于英美法对于一物数卖的处理制度［8］。该制度主要是交易当事人中间加入一个买卖中间人。具体运转是：转让人将不动产的所有权证书交付于该第三人，待一定的条件成熟时，将标的物的所有权转移给受让人，而受让人需要先履行一定的价金支付手续给第三人，由第三人转交付给转让人。转交付制度系独立于交易当事人的中介，在一定程度上对于保护一物一权、一物一交易起到了很好的示范作用。我国在某些地区已经有类似于转交付制度的买卖中介，实践中也已经取得了良好的效应。该制度运行时主要是该中介履行代登记以及代交付的工作。这种制度的尝试可以适应“一手交钱，一手交物”的交易便捷模式，而且能够保障交易的安全。这

78

是我国物权法针对不动产一物数卖可以尝试的一种制度。

笔者认为在将该制度引入到不动产一物数卖的物权制度中要注意以下几点：第一，关于中间人资格认定的问题，专门的中介服务机构从事转交付营业时需要主管部门先审核，而且要根据《公司法》的相关规定进行规范。第二，由统一的部门法加以规定，使转交付制度有法律依据，以辅助于不动产物权登记制度，弥补我国物权法对一物数卖处理的不足。第三，对于转交付需要提交的资料进行规定，以方便不动产登记主管部门的审核与登记；对于转交付的价金等也要有法定的范围，以避免市场交易权利的泛滥。参考文献:

四、结语

在交易便捷的时代背景下，一物数卖应运而生，许多法律问题不断涌现。一物数卖以合同为基础，以物权纠纷为中心。在合同的效力上，笔者认为每一笔买卖都是意思自治的产物，而且合同具有相对性，只要不存在违反《合同法》强制规定的要求，就应认定每一份合同有效。在物权的效力上，我国采取债权形式主义，不动产物权变动需要登记方能生效。我国的不动产物权变动制度很难适应交易便捷的要求，笔者认为可以继续完善不动产登记相关制度，借鉴国外经验来进一步构建转交付制度，以解决不动产一物数卖的物权纠纷，并用以提高交易的便捷度。

［1］刘宝玉.论多重买卖的法律规则———兼评《买卖合同司法解释》第9、10条［J］.法学论坛,2013（6）:22-32.［2］王利明.论无效合同的判断标准［J］.法律适用,2012（7）:2-8.［3］王泽鉴.债法原理［M］.北京:北京大学出版社,2014:10-66.

［4］王泽鉴.民法学说与判例研究:第四册［M］.北京:北京大学出版社,2009:12-122.

［5］王海燕,候国跃.无权处分与一物数卖的理论和实践问题———无权处分与一物数卖的学术研究会综述［J］.西南政法大学学

报,2013（10）:26-31.

［6］秦艳华.不动产一物数卖纠纷的法律适用———以不动产物权变动模式为中心［J］.山东审判,2007（1）:101-104.［7］叶永宏,林智远.一物数卖法律问题解析———以物权变动模式的立法选择为视角［J］.法制与经济,2011（10）:49-50.［8］王轶.论一物数卖———以物权变动模式的立法选择为背景［J］.清华大学学报,2002（4）:57-60.

ThePerfectionontheRealRightTransferInstitutionon

SellingOneRealEstateforManyTimesinChina

LINPeng-cheng

(CollegeofLaw,GuangdongUniversityofFinanceandEconomics,Guangzhou510320,Guangdong,China)Abstract:Intheerabackgroundoftheconvenienttransaction,thekindofphenomenonoftenoccursthatestatethingissoldfortimes.Thevalidityofthecontractandoftherealestatesoldfortimesofvalidityofrealrighthasbeencontroversial.Todealwiththeproblemofitsownershiptransfer,it’snecessarytoconfirmthecontract’slegaleffect,withoutviolationofthemandatoryprovisionsofthecontractlaw;thecontractshallbedeemedvalid.Combineourcountryrealrightalternationprincipleofdistinction,accordingtodifferentsituationtoidentifytheownershipofrealestatethingsoldfortimes;learnfromexperienceandsuccessstoriesofforeigncountries,compensatefortheshortcomingsoftherealpropertytransfersystem,furtherimprovetherelevantsystemofrealright,suchasadvancenoticeregistrationsystemofestate,paymentsystem,therealestateregistrationsystem,tomaketherealpropertyrightchangetendtobefastandreasonable,tomeettherequirementofmarkettransaction,whichtosolvethedisputesexactlyoverpropertyrightsofthethingsoldfortimes.

Keywords:onethingsoldfortimes;estate;contractvalidity;realrightvalidity;improvementtherelevantsystems

（责任编辑：曾

耳）

79