最高院：以物抵债对不动产享有的权利与基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别

不动产物权期待权存在区别

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以下正文 裁判要旨

在以房抵债性质的协议中，物权转移是金钱债务的替代履行方式，债权人请求债务人交付案涉不动产的目的是消灭金钱债务，此时债权人对案涉不动产享有的权利与《执行异议和复议规定》第二十规定的基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，并不能优先于其他普通债权实现。

案例索引

《王秋兰与闫美平、陈志刚、滨州市万诚伟业房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》【（2018）最高法民再178号】

争议焦点

当事人以物抵债对不动产享有的权利是否可享有不动产物权期待权？

裁判意见

最高院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即原则上因法律行为产生的物权变动经登记而发生效力，签订不动产买卖合同并不能直接产生物权变动的法律后果。司法实践中，由于不动产的交付及款项的支付与办理不动产过户登记手续存在时间差，存在不动产买受人非因个人原因未能及时办理过户登记手续的情形，为维护无过错不动产买受人的合法权益，《执行异议和复议规定》第二十赋予符合法定条件的一般买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。该无过错不动产买受人的范围应予以严格，避免损害债权的平等受偿原则。

根据本案查明事实，2011年12月1日，金瀚公司和邯郸万诚公司签订《补充合同》第一条约定，邯郸万诚公司将案涉房屋抵顶给金瀚公司，抵顶金额为30245900元；第四条约定，若半年内邯郸万诚公司不回购抵顶房屋，则房屋交由甲方（金瀚公司）处理，并在交付一个月内，将抵顶房屋全部手续办理到甲方指定的业主名下。2012年7月15日，王秋兰与滨州万诚公司签订《商品房买卖合同》，约定王秋兰购买案涉27套房产。王秋兰并非借贷关系的主体，仅系金瀚公司指定的与滨州万诚公司签订商品房买卖合同的人。上述事实说明，当事人签订案涉《商品房买卖合同》目的是清偿金瀚公司对邯郸万诚公司的债权。王秋兰及滨州万诚公司亦认可案涉《商品房买卖合同》实质为以房抵债。在以房抵债性质的协议中，物权转移是金钱债务的替代履行方式，王秋兰请求滨州万诚公司交付案涉不动产的目的是消灭金钱债务。王秋兰对案涉不动产享有的权利与《执行异议和复议规定》第二十规定的基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，并不能优先于其他普通债权实现。

金瀚公司对邯郸万诚公司享有的债权与闫美平对滨州万诚公司享有的债权均是普通债权，如果赋予王秋兰排除闫美平申请对案涉房产强制执行的权利，将实际导致金瀚公司对邯郸万诚公司的债权优先于其他金钱债权实现，违反债权平等受偿原则。王秋兰依据《执行异议和复议规定》第二十规定主张对案涉房产享有阻却人民强制执行的实体权利，依据不足，本院不予支持。

金瀚公司和邯郸万诚公司经协商一致将部分借款本息转化为购房款，由王秋兰与滨州万诚公司签订《商品房买卖合同》，系当事人在债务到期后的清偿行为。该《商品房买卖合同》不属于《民间借贷规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。二审判决依据《民间借贷规定》第二十四条规定，将案涉《商品房买卖合同》认定为对金瀚公司民间借贷债权的担保，适用法律有误，本院依法予以纠正，但是二审判决认定王秋兰对案涉房产不享有足以阻却人民强制执行的实体权利，结果正确，应予维持。