研究：西安地铁商业研究报告

2013年西安地铁线路运营图（仅供参考）

地铁商业时代的三大动态 一、站点商业蓄势待发

地铁不但实现了站与站的无缝对接，更实现了站与“商”的无缝对接。目前，西安地铁商业仍属初级阶段，在已开通的1号线和2号线站点1000米内，有众多项目规划和在建，1、2号线沿线在建拟建商业项目体量分别达到380万平方米和400万平方米，随着地铁网络的不断扩大和完善，未来地铁商业将有巨大发展空间。

西安地铁1号线沿线在建拟建项目统计

西安地铁2号线沿线在建拟建项目统计

二、站点对商业租金带动效应提升

地铁对于商铺租金的溢价作用明显，RET睿意德中国商业地产研究中心选取了部分与地铁形成无缝对接的大型商业进行了调查，除主力百货均以联营扣点形式运营外，餐饮及直接与地铁衔接的地下购物区域大都采用租赁方式，租金水平相对非地铁接入的物业普遍偏高，且以服装零售、快餐、时尚用品为主。

西安部分地铁上盖物业商铺租金调查

案例分析：

以小寨商圈的赛格国际购物中心为例，项目位于西安小寨十字东北角,与贯穿西安南北的地铁2号线小寨站无缝衔接。购物中心总建筑面积25万平方米，商业面积20万平方米，是目前中国西部地区最大的单体购物中心。赛格国际购物中心共设B2到F6八个楼层，拥有不同的主题。B2层与地铁2号线B出口无缝衔接，定义为地铁潮店，600多潮店涵盖多种业态，其中主要以生活配套、轻餐饮及格子铺为主要租户。租金水平根据面积大小不等，约在每月150元/平方米-750元/平方米不等。

相比较而言，赛格国际购物中心在地铁通道与商场的衔接方面相对设计比较合理，在B1层和B2层均设置了与地铁通道的直接连通，且开口面积较大，对于人流的吸引和进入起到了一定的促进作用。地铁连接口的品牌设置也选取了比较符合潮流和便利性的零售配套、品牌甜点饮品等店铺，对于客流的吸引，特别是对小寨商圈年轻客群为主的消费群体具有一定的吸引力。

三、快消品牌赢得青睐

西安的地铁商业在地铁通道连通模式、品牌布局、商业动线设计、营销推广等方面，都需要进一步学习和借鉴国内外地铁发达城市的商业成功定位和运营经验。此外，西安消费者也需要时间适应和形成新的地铁通道消费习惯，随着西安地铁网络的进一步完善和全面布局，交通便利给购物带来的好处将被越来越多的消费者认可，同时适应和习惯地铁交通和消费的年龄层也将不断扩大，随之而来所带动的地铁消费群体将进一步壮大。

地铁商业青睐的零售品牌

地体商业青睐的零售品牌

分析： 简析西安地铁商业青睐的零售品牌，RET睿意德中国商业地产研究中心发现消费便利和独特定位是最重要的原因。适应快节奏生活和紧跟时尚潮流是消费者选择和钟爱的前提。

西安地铁商业发展策略

西安的地铁商业尚处在初级发展阶段，目前尚无完全有效利用地铁的便利及人流优势，全面带动消费和营业额的成功项目，均还处于摸索和学习阶段。可以从如下几个方面着力： 有效利用巨大人流 转化到达率和提袋率

到达率和提袋率是考量商业运营成功与否的重要标准。商业项目周边的人流量直接关系着到达率的水平，进而影响产生营业额的提袋率。公开数据显示，地铁1号线开通运营后，1、2号线两条地铁线路的日载客量已突破60万人次。如此庞大的人流虽不能全部进入站点周边商业，但合理利用和成功的推广必将产生大量的随机客流进店，从而为增加营业额带来可能。面对地铁产生的巨大人流，地铁商业物业也逐渐由原本以目的消费为主的客群结构向随机客流转化。

多角度培养地铁通道消费模式

由于受到西安目前的地铁数量限制，地铁商业暂时未能形成气候，消费人群尚未能养成地铁消费的习惯，还需要商业项目在做项目定位和运营推广方面多下功夫，或创建或教育，培养新一代消费模式的兴起，从而带动地铁商业的快速发展。 提升商业与站点联通与互动

目前，西安的地铁商业缺乏合理的整体规划，地铁与沿线的商业体之间的互动联系也不明显，地铁与商业衔接口的展示面狭窄，不足以对进出站的乘客产生大的眼球刺激和激发消费冲动。同时商业体在运营方面尚未能有效的利用地铁无缝连接的优势，仍处在原有的购物中心运营模式中，地铁与商业运营相对独立，造成目前的地铁优势未能显现。 地铁时代下：站点商圈迎来机遇期

西安的地铁商业还处在初级发展阶段，消费习惯和运营模式尚未成熟，加之地铁网络开通线路有限，目前还未能形成一定趋势。未来西安地铁网络将规划15条线路，2018年将建成7条线路，各大城区全面覆盖。地铁开通和规划建设的利好消息，带动沿线商业项目大量规划，对众多商圈将带来大的促进和催热作用，特别对于换乘站所在商圈的商业提升作用尤为明显，进而对于商圈内的住宅项目也将起到极大的拉动作用，升值空间巨大。

传统核心商圈 继续稳健发展 钟楼商圈---霸主地位稳定 商圈更火

在西安的众多商圈里，钟楼商圈一直占据着西安第一大商圈位置，从未动摇。地铁的开通将会在交通便捷方面进一步提升消费者的到达率，使商圈更火。钟楼作为地铁2号、6号线的换乘站，周边拥有开元百货、世纪金花购物中心、民生国际、新世界百货，并向四周发散，商业气氛浓郁，无可厚非的核心商圈。 小寨商圈---进一步带动年轻时尚潮流消费

小寨周围大学云集，年轻客群众多，是仅次于钟楼的次核心商圈。地铁2号线和3号线在这里换乘，将带动更多的人流到此。小寨商圈拥有赛格国际购物中心、金鹰国际、百盛、金莎国际、军区服务社、银泰城，后期更有西安国际中心、MOMOPARK等大型购物中心建成，商圈商业氛围更加浓厚，整体商业档次也将进一步提升。 科技路商圈---便利性带动商务消费客群增长

高新区国内外企业众多、写字楼云集，商务消费气氛浓厚。地铁3号线和6号线在科技路交汇形成换乘，站点周边世纪金花、金鹰国际、中大国际名品广场等形成高端购物集群，商业资源丰富。未来地铁的开通将极大缓解交通拥堵状况，吸引更多消费者长时间停留和消费。

区域商圈厚积薄发 全面发力

行政中心商圈---市府价值带动区域发展

西安市四大班子集聚于此，在带动北郊经济与投资的发展同时，也带动了房地产开发的热潮。2号线已经开通，未来4号线将在这里换乘。围绕张家堡广场，周边将有王府井百货、金鹰国际、汉神百货、民生国际等众多大型商业落地，同时JW万豪、洲际集团等全球顶级酒店品牌即将进入，未来商业价值潜力巨大。 龙首村商圈---老商圈激发新活力

龙首原站虽未处在换乘站，但周边拥有盛龙广场、深国投中心等大型商业项目，且处于未央区政府所在地，周边常住人口众多，地铁2号线的开通将带动这一老商圈焕发新的活力。 大明宫商圈---商业规模巨大 商圈华丽蝶变

大明宫万达商业广场、大明宫中央广场、世纪金花大明宫购物中心、红星美凯龙等大型城市综合体拔地而起，商业面积达170余万平方米的大商圈将迅速形成。未来地铁4号线的开通将极大提升区域的交通便捷性，提高商圈的人气。 三桥商圈---连通西咸 潜力巨大

三桥作为老一代商圈，因地铁及西咸新区的建设，青春再现。区域内仅沣东新城规划商业体量超200万平方米，华润万象城、宜家等大牌商业品牌进驻。1号线和5号线在此换乘，未来通往咸阳的地铁也将与1号线相连，区域吸引力正大举提升，潜力巨大。 咸宁路商圈---带动城东商业升级

未来咸宁路站将是地铁3号线和6号线的换乘站，站点周围已经规划了万达广场、长安集等大体量商业综合体。随着项目建成，及地铁的开通，区域甚至城东整体商业形象将获得大的提升，改变城东基本无大型商业综合体的现状。 大雁塔商圈---旅游休闲消费进一步提升

依托大雁塔、大唐不夜城、大唐芙蓉园、南湖等历史文化和旅游景观资源，大雁塔商圈拥有其他区域绝无仅有的优美购物环境。而地铁线路也从雁塔北广场开始到雁南路，形成了“两横一纵”的交叉覆盖网络。新乐汇、秦汉唐、银泰等众多大型商业立足，并有更多的商业项目面市，无论是旅游人群，还是曲江大量的高端住宅人群，及来自本区域外的休闲娱乐人群都将因地铁的多线路覆盖而变得更加繁荣。