万科金色领域价格调研情况
一、 调研万科金色领域价格的目的：
目的一：根据全年7亿销售计划，2013年6月首次开盘的房源； 目的二：参考周边同类住宅产品的定价及销售情况；
二、 万科金色领域项目情况：
项目情况；
1、 项目简介：
项目位于仙林湖的正北面，东至湖东北路，西至守敬路，北至经天路，南至望月路，项目周边自然环境优美，有山有湖；整个地块总面积约9.18万平
方米，将建成20栋高层的住宅楼，特配社区全能运动会馆，以提高业主生活品质；万科金色领域由20栋高层住宅组成，房源为90-125平方米的U8精装全三房； 2、 销售情况：
项目还余4幢房源（10栋、13栋、19栋、20栋），共计约550套左右；面积段：90平米三房、115平米三房，所占比例各为50%。 项目在售19栋（07、08单元）、20栋折后均价13500元；精装标准为1000元/平方米；得房率81%左右；待售10栋、13栋（楼王）； 项目楼王13号楼为准现房，预计冲击14000-15000元/平方米，万科将于6月前结束整盘销售。
楼号 面积（㎡） 套数 销售表均价（元/㎡） 优惠活动 老业主享1个点优惠、一次性付款享1个点金色领域 19、20 90、115 288套 折后均价13500元 优惠、按揭0.5个点
3、 分栋销售情况： 20栋销售情况说明：
109套 38% 销售情况 销售率 a、整体差价：
金色领域
楼号 20栋 面积（㎡） 88、114 最高价 14187元 最低价 12800元 差价 1387元 表均价 13538元
b、朝向差价：
东边户 西边户 东西差价 最高价 14126元 14007元 119 最低价 13156元 13067元 89 差价 970 940 30 均价 13682元 13582元 100 备注：东边位置靠小区景观，但面积为116平米大户型，西边靠近马路，但面积为87平米小户型，综合考量最后东西差价为100元；
c、同面积段位置差价：
面积 最高价 最低价 13067元 13067元 12800元 13156元 差价 1059 940 1387 970 均价 13580 50 87.58（边） 14007元 13530 13490 150 116.86（边） 14126元 13640 差价 88.56（中） 14126元 114.14（中） 14187元 备注：1、88平米的户型，因边户为西边户，靠马路，综合考量最后中间户比边户差价多50元； 2、116平米的户型，因边户为东边户，靠近小区景观，综合考量最后边户比中间户差价多150元；
d、楼层差价：
1-2层 2-3层 3-4层 4-6层 7-8层 8-9层 9-12层 12-14层 14-15层 15-17层 17-18层 东边户 面积
西边户 面积
中间户 面积 114.14 88.56 -400 116.86 150 116.86 0 116.86 200 116.86 50 116.86 180 116.86 90 116.86 0 116.86 150 116.86 100 116.86 -600 116.86 1-2层 -500 87.58 2-3层 100 87.58 3-4层 0 87.58 4-5层 180 87.58 6-12层 400 87.58 12-14层 0 87.58 14-15层 150 87.58 15-16层 30 87.58 16-17层 30 87.58 17-18层 -600 87.58 1-2层 -200 -200 2-3层 100 150 3-4层 300 0 4-5层 -220 150 6-12层 -360 290 12-14层 70 0 14-16层 400 200 16-17层 -220 50 14-15层 100 150 15-17层 17-18层 80 100 -600 -600
备注：04、05号房面积相同，由于号房原因，但04号房比05号房更靠近小区景观，所以综合考量差价在20元；
4、户型对比：
户型：1、户型为90平米三房；（中间户） 2、南北通透，全明设计，格局方正； 2 3、三房均设有观景飘窗，优化采光及空间利用率； 4、卫生间干湿分离； 4 5、户型精装修交付； 5劣势： 1、高层点式结构； 、房型舒适度不高；空间太狭小； 2
户型：1、户型为83平米两房；（中间户）
、南北通透，全明设计，布局方正； 、户型面积小，总价低；
、户型舒适性较高，空间利用率大； 、纯板式结构；
劣势：1、户型功能上没有万科三房实用；
、户型得房率较低； 3 2
户型：1、户型为90平米三房；（边户） 、南北同构，全明三房，格局方正； 2、主次卧朝南，设有飘窗； 3、卫生间干湿分离； 4、边户设计，采光效果好； 5 6、户型精装修交付；
劣势：1、高层点式结构； 2、房型舒适度不高；空间太狭小； 2
户型：1、户型为86平米两房；（边户）
、南北通透，全明设计，布局方正，设有独立储藏室；、主次卧朝南，且主卧连接1.8米超宽景观阳台； 、纯板式结构；
、边户双阳台设计，采光效果好；
劣势：1、户型功能上没有万科三房实用；
、户型得房率较低；
2 3 4 5
户型：1、户型为115平米三房两卫（中间户）
2、户型方正，动静分离，卧室在客户两端避免今后产生干扰； 3、主次卧、客厅均朝南，大开间短进深的格局；
4、主次卧均有飘窗设计，采光通风效果佳； 5、主卧套房设计，配有独立卫浴空间； 6、户型精装修交付；
户型：1、户型方正，南北通透； 2、 客厅与餐厅相连直通景观阳台； 23、 主次卧均朝南，设有飘窗； 34、 主卧套房设计，设有独立卫浴空间； 45、 设有独立储藏室； 56、户型精装修交付； 6
户型：1、户型方正，南北通透；
、客厅与餐厅相连直通景观阳台； 、主次卧均朝南，连接景观阳台； 、设有独立储藏室； 、双阳台设计，采光效果佳； 、面积适中，布局合理，总价较低；
劣势：1、高层点式结构； 劣势：1、户型得房率较低；
2、户型总价较高； 2、卫生间位置不是很合理； 3、局部地方浪费面积较多；
5、楼栋位置对比：
1、 万科19、20栋位处小区西北角； 栖霞1-5栋位处小区东南角； 2、 2个项目的位置都不在小区的中心； 3、 栖霞较万科楼栋分布更为均匀整齐；
4、 万科楼栋朝南对着小区内，可以说噪音、空气较好，栖霞1、2、3栋南面朝马路，相对噪音灰尘较大，且4、5栋一层为门面，环境较差； 5、 万科精装修的报价相对掩盖了毛坯报价的弊端；
2013年3约22日
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