１６ ｉ观点１ 悱眦洲叫 卜▲海房地产市场下新城控股的思考 文ｌ欧阳捷 ２【）ｌ６４｝ ． 海 ｊＪ ｒ一场偻『ｉ 火爆、 地Ｉｆ 疯 【Ｉｆ钏Ｊ Ｉ¨冷上¨、Ｉ 场冷静的跌 起伏，从３川Ｊ 价快速孔Ｙｔ 、刮州 政策 接连『Ｊ【１码，从收紧 、ｆＩｆ纠地 顷现、 人ｎ…大城市流动址… 越 势，几 Ｉｌｊ＝ Ｉ 昕柯＿人城Ｉｉ （也 发丛 旧家）的人【Ｉ１Ｉ｝ｌ５ 增Ｋ、 。 蜕发¨ 巾闻宋 人【＿Ｉ Ｍ的 瞍址 常之人 的，也是 ｎ 拍，Ｊ＿ 进丌订继续灶化州 ．１ 断收紧 求端的资 格条件．从外地 ｒ１ ｆ０缴纳＂ …２ｑ：提 高到５年，＿ｌ ＿人‘１ １ 蚴喏， 公 Ｋ期求石．Ｌ洵： Ｉｆ 场 ： 壅 ． 缩是难以避免的， 海 然川‘以 些农州地、增 一 亡＝ＪＩ Ｊ地，ｆＩ ｉ［ 付 Ｅ例提Ｉ Ｉｊ 通ｆ｛：ｆ ５（１％、Ｉｔ－ 通佳』 ７０％．货款利率Ｊ：浮１．１ｆ ． 允许蚴 ｔ．ｇＪｇｇｒ 杭州．天津的川 Ｉ ｆ！！ 小 欧阳捷 新城控股集团股份有限公司高级 副总裁 会房等 蒯控ｒＩ 的逻辑址什ｔ么１Ｉ ？ ｆ 海地少人多、资源叭乏 ｌ 仃 得多，术米的发腱 ＩｈＪ￣１４，ｌ，， 海人ｉｊ｝ 究“螺蛳壳 做道场”． … 会 九 限的三 １ ｊ 扣ｊ带０ 求，ｍ ４ 会 ｆ７｛ Ｊ ＪＩ【ｆｊ ｊ 、满足不断增长的衙水 Ｈ上 ｛＝！｛６３４（）、ｒ，Ｊ 公 ，ｊ －人ｆｑ４ｏ￣足 建成区，２ｏｃ／ｒ址水域 滩涂， 农ＪｌＪ地干¨，Ｉ－怠川地．Ｉ 需 ，ｆｊ地作为城ｆｆ 装 ｒ 的ＪＪ巾 仃４ｏｃＡ．址 部分农 此，Ｋ Ｊ９】求 ，』 洒『『。 ｊ Ｉｆ 场将会逐渐萎缩，六 也 售２Ｉ．７ 套的 坐商嶂／ｆ 会 为，上海的新ＪＩ：｝ ｆ！ｌ 址 “ｌｊ 怠』ｆｊ地作为城ｆｆ 此，Ｉ 溉ｆｑ２０２０ｑ－ｌｉ￣（伽 阿新增 建设川地、转…城＿｛ 新，术术【 海新增 住它川地供Ｊ、 将逐 递减 但昆，ｌ 海的人【Ｉ娃持续增Ｋ的 ２００１年，ｌ 海捉…新 纪继续稳定低 育 现逐‘ｆｉ下降趟协，行ｆＩ＿Ｌ地成交 也是处＿丁萎缩趋势 未来上海新房市场将逐步奏 ． 新拍卖的土地供啦也增 Ｊ ｆ０ ¨” 住宅，可售 还将进 步减少 水平，控制人Ｉ Ｉ总镰，划２０１ｏｑ 术，将拿 在短缺供应时代，房企竞 争格局从拼抢土地转向联 合开发，从公开竞拍转向 收购兼并，从单纯销售住 宅转向增加经营住宅。 市常住人『Ｉ总数控制 １ ６００万以内，仳 实际情 址２０ｌｏｑ－：ｑ Ｉ 海常 人口已经 二手虏Ｉ 场会不会逐 扩人Ｉ ？ 我们认为，ｌ 海Ｉｆ』 ｒ－ 交 达到２３０１．９玎人 『』１］今．２０４０ｑ＜姚划人ｆ ｊ 也达到一个历『史高位．术求随行新 控制ｒ｛标为２５００万，这意味着，术来２４ｑ＂－ 里，上海的人Ｉ １增 嘤控制存 万人以 内，但２ＯＩｏ４－ｔ．： ２０ｌ５年，ｆ 海常住人口就 增加ｒ１ｌ３万人 人市越来越少，购房 ｆ『Ｉｊ牦Ｊ 越来越 多的存量住房，老房ｊ 也会折…、拆 除，二手房市场交易观模也 ｉ】‘能会逐 渐缩小 ０ 加 ¨ 蚰 ０ Ｏ ０ ０ ０ ∞∞０ ∞ ∞ ∞ ０ Ｏ Ｏ ０ 上海商品住宅销售套数趋势 占保障碍销售套敬《套） 不舍 障乌销售套数（套） 上海的房企数毓ｕ土 递减，去 ｌ－ｌｆ￣，还行２７８家 企 卜海拥 ．有在售项口，今年８ Ｊ底只剩下４６家房企还有２００套以 ，Ｊ可僻房 源，随着Ｉ：海拿地条件越来越苛刻，今年存Ｉ 海拿剑地的膀 也 只剩下４０余家了，ｒｌ１小房企 ｊ 海 经没仃机会 扶收上地Ｊ１ 从 事开发了 新城控股『】前 Ｉ 海仃ｌ ３个 建 告项ｌ ｌ，姚划ｌ１ｆ矬 干ｊ｛ 达到１６２万平厅水，术来可傅货 超过４００亿厄，汁划Ｉ』ｉＪ 销僻 ｌｏｏ．ｆＬ元，２０ｌ ８年销售ｎｒ达２ｏｏ￣Ｌ元，ｆｒｌ是Ｆ＝Ｉ前束看．２０ｌ 卜之 后町能很难再保持如此规模ｊ ， 为土地供心逐年减少 、ｊ 它 房企ｕ王存逐步消耗 地储箭，未来也不 叮能大 增ＪＪＩＪ Ｉ 海的 住宅 地了 在２０ｌ 地市疯 其Ｉｊ＝，过上ｆ上还 土地的ｆＩｌ小房企狄得ｒ 一次溢价转 地的机会期，仉址随着『ｉ 场逐步冷却．这 ｒｌ１小 房企正在逐步，大去这种议价能 ， 随营火联储加息、 内资金 成本不断捉ｆ岛，术来溢价转下的空间已经，人大 上海住房Ｉ 场的变化将足长期的、小＿１『逆转的，绝小『１ｒ以川 短视的、侥幸的眼光米看待小米．． 未来，房企如ｆ¨Ｔ面对上海【ｆ 场的这种变化？ 在短缺供应时代，房企竞争格局从拼抢土地转向联合开发， 从公开竟拍转向收购兼并，从单纯销售住宅转向增加经营住宅。 新城控股联合圩发项日也住逐渐增加，合营项【１ ｌ ０¨匕接近 ３０％，通过联合）１Ｆ发．可以提高竞争能 Ｊ、分扒风险，＿Ｉ『以收 长补短、优势互补，还Ｉｌｒ以学习借鉴、共㈦提高 Ｉ：海还有不少企业手中握有土地资源，ｌ 为拆辽滞 、土地 改性等原 未能进入市场，存建设Ｈｊ地趋于“零供 ”的术米， 收购将几乎是唯一的机会， “庄家”坐地起价的心念很雌完令消 解，但在“ 房价、拧风险”的政策背 卜，溢 价难度也会很人 北 竞扪＿十地 达剑最舟 价之 转 毙 持叫积，导敛１００％厂１持，Ｉ 海也是Ｉ州样未术特 有仟宅进行经营会产生新的商、 模式， 现 精装修以适应拎包人住．更高的钾能化箭川 度 以降低人＿『 成本，配套Ｉ｛＝；＿『业降低Ｊ 干｝Ｉ 率内功能 房价配置和没施没备需求，Ｋ租约 ：来平儿厂ｌ的稳 定性以匹配住户的安伞、宁静心 需求，稳定的 高ｆ｝｛租率与高 资金成本的租金 报率成为持仃 仲宅经营的日标导向，精准定位的【ｌＪ标干ｆ 收代 ｒ无法享受学区房的日标购房肯 小仅如此，房 的眼光还需 放宽到大郜『Ｈ 存超大城『１ 减 化供 土地的旧策指导下． 术来通过大都市罔建设，将把产业、人Ｈ、公』０ 服务引入剑差大城市 边巾小城镇，以轨道交 通、高速公路、快速公交的怏速路网把巡犬城『 与中小城镇联结起来．从而带动ｊ芏｛夫城Ｉｆｒ删边ｒＩ 小城镇的快速发展 这样不仅可以增加 础设施投资， Ｉ１ 以把 ｌ 海的部分产业疏斛到ｌ｝１小城镇， 人们 人城 市Ｔ作、 中小城镇牛活，』ｆ：打破教 、 疗的 行政 域垄断，实现公 服务资源、 礼 的 互惠共事， 减少上海的夫城市痫并提高劳动，ｌ 产牢 、 巾央经济 作会议明确： “特人城ｒ 嘤ＪＪＪ１ 怏疏解部分城市ＪＪＪ能，带动蒯边『｛１小城『¨发 展” “提高 口ｑ线城ｍ 平ｌＩｌ特大城ｍ Ｊ，Ｌ－础设 施的互联互通，提高 叫线城市教ｆ『、 疗 等公共服务水平，增强×ｌｆ农业转移人【１的吸 引力” 这意味着，我们Ｊ 捉…的邵巾 战略将 成为城镇化战略的丁ｆ级版，这也意味着膀介必坝 把眼光转向Ｌ海周边中小城镇，转向 础波施建 设、公共服务没施建设、产、ｌ 导入和房地产阡发 共 发展的机会上来。圜 作者 新城控股集团股份有限公司高级副总裁 编辑魏继辉刘冬