江苏省房地产估价师《理论与方法》：房地产实物状况描述考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、是指完成一定的合格产品规定的劳动消耗的数量标准。 A：机械消耗定额 B：劳动消耗定额 C：材料消耗定额 D：施工定额

E：执行层的组织协调

2、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。 A：不予补偿

B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿 C：减半补偿

D：给予正常补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。 A：投标人 B：招标人

C：招标监管部门 D：招标监管人

E：房地产估价机构必须加盖公章

4、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。 A：600 B：738 C：900 D：960

E：工业用地的监测点评估价格

5、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡．按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为．【2004年考题】 A：1％ B：1. 5％ C：2％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

6、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。 A．-100

B．-50 C．50 D．100 7、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。 A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

8、城市总体规划的近期建设规划期限一般为__年。 A．5 B．10 C．15 D．20

9、某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8％，利息率为7％，则该房地产现值为万元。 A：351．30 B：280．19 C：270．78 D：277．55

E：工业用地的监测点评估价格

10、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。 A．下降 B．上升 C．不变

D．不能确定

11、数学曲线拟合法中最简单、最常用的为。 A：直线趋势法 B：指数曲线趋势法 C：二次抛物线趋势法 D：指数修匀法

E：工业用地的监测点评估价格

12、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是__。 A．相关房地产类型的在建数量 B．吸纳率分析

C．相关房地产类型的存量 D．改变用途数量

13、金额为资产减去负债后的余额。 A：资产 B：负债

C：所有者权益 D：收入

E：执行层的组织协调 14、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的__债权转化为可供投资者

持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 A．房地产企业债券 B．个人住房抵押贷款 C．房地产企业抵押贷款 D．金融机构长期融资

15、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。 A：收益递增原理 B：收益递减原理 C：最佳效益原理 D：适合原理

E：工业用地的监测点评估价格 16、是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。 A：资产 B：负债

C：所有者权益 D：收入

E：执行层的组织协调

17、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。 A．预购商品房预告 B．房屋转移

C．在建工程抵押权 D．房屋抵押权

18、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。

A．项目融资 B．工程招标 C．市场定位 D．物业管理

19、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有。 A：垄断性 B：外部性 C：复杂性

D：信息不对称性 E：借款合同

20、投资者进行房地产投资的主要目的是为了。 A：实现其财富价值的最大化 B：获取房地产当前收益 C：抵御通货膨胀的影响

D：降低其投资组合的总体风险 E：借款合同

21、砖混结构二等房屋的残值率一般为。

A：4％ B：3％ C：2％ D：1％

E：工业用地的监测点评估价格

22、下列行为中，应征土地增值税的是。 A：继承房地产 B：赠与房地产 C：出售房地产 D：出租房地产

E：执行层的组织协调

23、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括__。 A．开发商违法预售 B．借款人赖账不还 C．借款人拖延还款

D．房地产市场供需失衡

24、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3 405元／㎡、3 565 元／㎡、3 730元／㎡、3 905元／㎡、4 075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为．【2007年考题】 A：4 075．0元／㎡ B：4 242．5元／㎡ C：4 410．0元／㎡ D：4 577．5元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

25、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为。 A：被烧损前的状况 B：被烧损后的状况

C：被烧损前与被烧损后的差异状况 D：未来修复或重建后的状况 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、运用平均增减量法进行估价的条件是__。 A．房地产价格时间序列逐期升高或下降 B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

2、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。 A．3758.57

B．3942.03 C．3966.10 D．4769.85

3、投资基金的创立和运行涉及四方。 A：政府 B：投资人 C：发起人 D：管理人 E：托管人

4、用益物权包括__。 A．承包经营权 B．建设用地使用权 C．债权 D．典权 E．所有权

5、城市基本地形图的复测周期一般为__年。 A．3～5 B．5～10 C．5～15 D．10～20

6、下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有。 A：借用合同 B：买卖合同 C：抵押合同 D：赠与合同 E：借款合同

7、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用。 A：成本法 B：路线价法 C：假设开发法

D：基准地价修正法 E：市场比较法

8、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。 A．建筑规模

B．经营商品的特点 C．商业辐射区域的范围 D．周围环境

E．服务人口的收入水平

9、下列属于房地产登记类型的有。 A：初始土地登记

B：房屋所有权暂时登记 C：房屋所有权临时登记 D：房屋所有权初始登记

E：房屋抵押权登记

10、下列关于近期建设规划，表述正确的是。 A：近期建设规划是总体规划的一个组成部分

B：城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案

C：近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局 D：自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为近期建设规划的强制性内容

E：近期建设规划的规划期限为5年

11、下列有关经济寿命的描述正确的是。

A：经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间

B：自然寿命一般与经济寿命相等

C：如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

D：有关固定资产的折旧年限往往是根据其经济寿命来确定的 E：地产的经济寿命与其使用性质相关 12、产权不明确的房屋是指的房屋。 A：有权属证明 B：产权人下落不明 C：产权人出国留学

D：因产权关系正在诉讼

E：暂时无法确定产权的合法所有人 13、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。 A：减少 B：增加 C：不变

D：同步递减 E：借款合同

14、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。 A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性 C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性 E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

15、在总登记之后，产权发生继承、买卖、赠与、交换、分拆、转让等情节，必须办理产权过户手续，即：__。 A．他项权利登记 B．转移登记 C．变更登记 D．注销登记

16、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25％以后开始预售。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有。

A：商业信用 B：银行信用 C：股票

D：消费信用 E：分期付款

17、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上

B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上

C：有15名以上专职注册房地产估价师

D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师

E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％ 18、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为__。 A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年

19、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。

A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动

B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的 C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》 D：物业管理活动的依据是物业服务合同

E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

20、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。 A：有限责任原则 B：无限责任原则 C：股份有限原则 D：平等原则 E：不平等原则

21、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。

A：采用特定专利的 B：采用专有技术的

C：建筑艺术造型有特殊要求的

D：国务院规定的其他建设工程的勘察、设计 E：一般建设工程的勘察、设计业务

22、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。 A．委托财产总值 B．信托范围 C．信托收益

D．信托信用等级

23、廉租住房保障资金的来源有。 A：财政预算资金 B：房屋维修资金 C：土地出让净收益

D：住房公积金增值收益 E：廉租住房预售资金

24、下列不属于房地产中介服务特点的是。 A：人员特定 B：时间准确 C：委托服务 D：服务有偿

E：执行层的组织协调 25、失业一般分为三类。 A：摩擦失业 B：非摩擦失业 C：困难失业 D：自愿失业 E：非自愿失业