成都未来五年房地产发展趋势分析 冷璞 （四川大学经济学院【摘要】作为西部重镇的成都改革开放三十年来，经历了翻天覆地的 变化和飞速的发展。成都经济的持续快速增长、城镇化进程的显著加 快和居民可支配收入的稳步提高为成都房地产业快速发展奠定基础。 因此，成都房价未来走势自然成为人们关注的对象。本文引用了一些 专业机构的相关数据并对其作分析，结合当前国际经济情况、国内房市 ６１００６５） 这必将吸引更多的企业落户于成都，从而派生出更多与其相关的 企业，从而引导更多的高级技术人才、应届高校毕业生、外来务工 人员流人成都，产生更大的住房需求。 三、成都房市未来五年发展趋势分析 从四川省人Ｆ１分布角度看，四ＪｌＩ省总人口近８４００余万，而１４ 情况以及成都房市的特殊性，综合分析了成都未来５年房地产价格的 走势。 Ｉ关键词】成都房价；趋势预测 成都房地产市场发展沿革及现状 自１９９８年７月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度 改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住 一年底成都市人ＦＩ １４００余万，约占整省人口的１７．７％，而且每年有 大量的大学毕业生和外来务工人员进入成都，这将成为成都房价 稳定甚至上升一个积极因素。从国家政策角度看，国家一直在强 调调控房地产，而自２００１年来几乎所有的政策都适得其反。住建 部本年公告将在未来６年推动新一轮城镇化，增添一亿城镇人口。 截止２０１３年底，我国城镇化率为５３．７３％，仍由较大的成长空间， 故城镇化的继续推进很可能是一个支撑房价的因素。 从市场利率角度看，１４年年初，商业银行出于防范提高房贷 利率，央行开展多次正回购，这一系列举措加剧房企资金短缺程 、房实物分配，实行住房分配货币化以来，我国房市有了飞速的发 展，商品房的价格总体上也逐年稳步上升。成都作为四川的经济、 政治、文化中心，西部重镇，如镶嵌在西部绿色的涛海中的一颗璀 璨明珠，吸引着众多钦慕者的造访和安居。纵观近２０年来成都房 地产市场的发展，其价格在９８年后随政策利好也逐步水涨船高， 有了显著的增长。由于２００８年受地震的影响，成都房价有了近乎 拦腰一刀的下降。此后，随着房市的稳定其价格逐步回暖。但随 着新一届政府的上台并采取的一系列调控房价的措施后，成都房 价增幅逐步放缓，但放缓程度较某些可对比的二线城市低。据成 度，增加了其筹资成本和债务风险。而１４年年底，央行实施的非 对称降息，并改变存贷比口径且纳入存贷比分母同业存款不需缴 纳准备金，这两大举措极大的提振了房市的信心，１２月房市销量 的暴增便是有力的佐证。 从成都的软实力看和城市定位角度看。成都自古巴蜀重镇， 曾经蜀国古都，历史悠久，底蕴丰厚，颇具人文吸引力。周围卫星 都市统计信息网上相关数据显示，成都房地投资产占成都总投资 比重，由２０１２年的３２．１％上升至２０１３年的３２．５％，较此前年度的 上升幅度有所降低；而在成都居民消费结构中，２０１３年成都城市 居民在住房方面的消费在居民总消费中的占比与２０１２年持平，均 城市与主城功能契合。休闲文化为很多人认同。现成都定位为 “宜居之城、幸福之都”和“未来的金融之邦”，将对更多的人产生 吸引力。从而对成都的房价起到一定的支撑。 从成都的地质环境角度看，成都平原属于河流冲击形成的冲 击三角扇，经过上亿年的沉积作用，大量的细砾泥沙沉积于此，形 成了厚度为３０００—４０ｏ０米左右以砂、泥岩为主的稳定地层。故 ２００８年汶川大地震时，成都房屋受地震破坏相对较小。这也是投 资者青睐成都住房的一个重要原因。 而从宏观经济背景角度看，国家加大力推推动经济市场化，资 金将逐步体现其应有的价格。国家加大力度改革股票市场、债券 市场，以推动其他实体行业和房地产起头并进。至１４年末，上证 指数已上涨超过５０％。今后，房地产很可能不是最有效的投资和 保值手段。成。都的房市在这样大的宏观背景下也会有价格下降 的风险。 从高关联度国家的货币政策角度看，美国量化宽松货币政策 的已经结束，加息预期很强，大量热钱退出中国，必将给中国楼市 为９．１％，但而成都农村居民住房消费占其总消费的比重略有下 降，由２０１２年的９．９％降至９．７％；此外，成都的住房建竣工功率 也由几年前的５０％左右下降到１２年的２４．３％和１３年的１６．１％； 而成都房地产投资占全省房地产总投资的比重，遥遥领先四川省 其他地市。１３年成都房地产投资占全省房地产总投资的比重为 ５４．８％。由此可见，在全国房市整体逐步趋冷的大环境下，成都房 屋需求仍具有一定的刚性，对投资者仍具有一定的吸引力。 二、成都房地产市场的特殊性 成都房地产市场的特殊性主要体现在人口分布的特殊性、历 史文化的不可取代性和国家政策的倾向性三个方面。 据百度百科数据显示四ＪｌＩ常住总人ＦＩ ８１０７万，而成都常住人 口为１４３５万，占四川总人口的１７．７％。而在川高校学生总人数 ２０１０年为１７８．９８万人，１１年为１９０．４６，１２年为２０３．６８万人。四 川普通高校及成人高校近１２０所，而大部分高校都集中于成都。 综合考虑到年轻人日渐变强的留城意识、出川学生的念ＪｌＩ情节等 因素的影响，每年仅应届毕业生一项为成都带来的新增人口就将 达数十万。而房地产行业又是一个于人口数量息息相关的行业， 人Ｖｌ数量多，则对住房需求量大，反之亦然。同时，成都也颇具文 化底蕴。巴蜀文化源远流长，历久弥新，在我国乃至世界的文化之 林中独树一帜，不可取代。在税收等当面给予企业相当大的支持， 带来一定冲击，而成都难免被殃及池鱼。 从人们对房价的预期角度看，在全国内，大部分专家学者看空 未来中国楼市；在国外，１４年诺贝尔经济学奖得主席勒看表达了 同样的观点。但成都作为西部首屈一指的省会城市，人均收人在 ３０００ 月左右，沿海人均收入在４０００ 月左右，和沿海一带的 省会城市２万余元的房价比起来仍有一定竞争力。 综上所述，成都的房价在未来５年内大降的可能性不大，但也 会随着中国房地产市场系统性风险的增加价格有一定的下降。 ９５—