（一） 转让费用 272000万元
（二） 前期开发费用 460万元
（1）渣土处理费 383492.8㎡×1.2元/㎡=460191.36元
（2）建筑工程质量监督费
（3）建筑工程交易手续费
（4）施工管理费
（5）房屋所有权总登记面积测量费 383492.8㎡×1.3元/㎡=498540.64元
（6）建筑物核放样费 383492.8㎡×2元/㎡=766985.6元
（7）建筑施工噪音费 24月×3200元/月.座×24座=1843200元
（8）设计费
（9）地质勘探费
（10）白蚂蚁防治费
（11）监理费
（12）施工用电
（13）施工用水
（14）竣工测量费 3000元/座×24座=72000元
（15）产权交易手续 371988.016㎡（住宅）×3元/㎡+11504.784㎡（店面）×15元/㎡=1288535元
（16）施工图审查费 （9）×3.5％+建安造价×1.5‰
（17）桩基检测费 5000元/座×24座=120000元
（18）散装水泥专项资金 383492.8m²
（三）配套设施建设费 5539万元
（1）道路、围墙及地下管线 383492.8㎡×20元/㎡=7669856元
（2）园林绿化 166736㎡×30％×150元/㎡=7503120元
（3）保安监控系统 383492.8㎡×20元/㎡=7669856元
（4）污水处理安装工程费 1205吨×1100元/吨=1325500元
（5）永久性供水工程 383492.8㎡×20元/㎡=7669856元
（6）永久性供电工程 383492.8㎡×50元/㎡=19174640元
（7）雨污水接管费 4000元/座×24座=96000元
（8）景观及绿化设计费 166736㎡×25％×50=2084200元
（9）附属工程 220万元
（四）建筑安装工程费用 33759万元
地上建筑成本（不含桩基成本）：371988×800元/㎡=297590000元
地下室成本：16000×2500元/㎡=40000000元
（五）管理费用 23452万元
（1）管理费用 [（一）+（二）+（三）+（四）] ×3％＝9352.74万元
（2）销售费用 470000×3％＝14100万
(六)不可预见费 [（一）+（二）+（三）+（四）] × 2 ％ =6235.16万元
投资成本：341445.9万元
三、财务评价
（一）销售总收入 470000万元
（1）商品房 371988.016㎡×12000元/㎡=4463856000元
（2）商业用房 11504.784㎡×20000元/㎡=230095680元
（3）车位
（二）税金及财务费用 32900万元
税金=销售总收入×7%=32900万元
财务费用
南二环项目各类开发成本构成一览表
十八层：总建筑面积68100㎡（其中商业一层4300㎡，住宅59500㎡，地下室4300）
已知条件：住宅销售均价：3000元/㎡×59500㎡=17850万元
一层商铺：8000元/㎡×4300㎡=3440万元；
销售总收入约：21290万元－17960万元（综合成本）=3330万元
项目名称 单价 金额 备注（标准）
一＞土地成本 3400万元 含土地出让金
二＞前期开发费
1工程钻探费 30万元 建安总价的2%计提
2工程设计费 16元/㎡×68100 110万元建安总价的
2%计提
3工程监理费 19万元 建安总价的0.18%计提
4质量安全监督费 19万元 建安总价的 0.18%计提
三＞建筑安装工程及设备费 1550元/㎡×68100 10555万元
四＞公建配套设施费 80元/㎡×68100 544万元
五＞房地产各项税费含2%管理基金638万元：总销售额的3%计提
六＞管理、销售和财务费用
1开办和管理费 300万元 总销售额的3%计提
2销售成本 21290×1。8% 383万元 按成交价
1.8%计提
3销售推广费 21290×1%212万元 总销售额的1%计提
4 前期物业管理费 1.5元/㎡ 10万元
七＞ 不可预见费 21290×2% 425万元 按成交价2%计提
八＞ 营业税及附加 21290×6。18% 1315万元 按成交价6.18%计提
总计 17960万元
项 目 单位地价700,374 单位地价604,752 单位地价508,922 单位地价454,796
土地成本（元） 71,382,097.23 61,636,292.62 51,869,310.05 46,352,842.41
税前利润（万元） 91,387,374.18 101,133,178.78 110,900,161.35 116,416,629.00
所得税 30,157,833.48 33,373,949.00 36,597,053.24 38,417,487.57
税后利润 61,229,540.70 67,759,229.78 74,303,108.10 77,999,141.43
利润率 16.74% 19.04% 21.47% 22.90%
盈亏平衡点 77.26% 75.14% 73.03% 71.83%
财务内部收益率（FIRR） 25.05% 28.81% 36.60% 45.22%
财务净现值（FNPV） 27,497,118.96 30,422,367.25 33,228,582.87 34,750,286.96
静态投资回收期(Pb) 2.1 1.95 1.8 1.71
动态投资回收期(Pb’) 2.54 2.41 2.25 2.14
、土地估算方法
2.1运用现金流折现法，同时考虑到资金的时间价值，引入现金流折现法；
2.2选择最佳的开发方式；
2.3预计开发期，该地块于2006年11月出让，2007年1月开工。预计2年又6个月时间完全建成投入使用。即2009年6月建成投入使用；
2.4预测开发完成后的房地产价值；
2.5测算建筑费、专业费、期间费、销售税费等项关指标；
2.7预测土地价值；
2.7财务指标（动态经济指标与静态经济指标）评价；
2.8风险性分析
3、销售价格预算
采用长期趋势法、指数修匀法对未来该地块住宅房屋售价进行预期，
根据指数修匀法算出修正指数A=0.4 ,由此测算出2007年该区域楼盘均价为2100元/平米。该地块紧邻金雁湖，鸭子河，受三星堆古遗址辐射，同时政府未来行政区也将迁往本区域，因此本项目市场定位为中高档大型亲水社区，同时还有部分比例的别墅住宅，预估未来该区域住宅的增值潜力较大。因此修正本项目未来销售均价为2625元/平米。
4、预计销售期
根据对房地产市场的调查分析，预计本项目可分两期销售，在2007年7月可开始预售一期，在2008年7月开始销售二期。项目在预售半年后可售出40%，2008年末交付使用时可再售出50%，其余10%需2009年才能售出。
5、测算有关税费
序号 成本项目 计费标准
(元/平米) 金额(元) 总金额(元)
1 规划设计费 施工图设计费 25 4,410,022 5,096,025
景观设计费 15 686,003
2 报建税费 城市基础设施配套费 85 14,994,075 21,508,219
质检费 2 352,802
工程定额测定费 1 176,401
中小学改善办学条件附加费 3 529,203
人防工程易地建设费 8 1,411,207
墙改基金 4 705,604
招标代理费 1.8 317,522
施工图纸审查费 1 176,401
施工噪声排污费 2 352,802
散装水泥专项基金 1 176,401
白蚁防治费 2.3 405,722
施工放线费 2600元/栋(估算) 33,800 沼气化粪池设计费 3620m3*10元/m3(估算) 红外线电力配电费 30万/500KVA(约3600KVA) 消防设施验收测定费 1 176,401
竣工后室内空气检测费 1 176,401
12,600 720,000
污水处理设备费 7.8万/20立方米(估算) 500,000
销售面积测定费 1.36 239,905
国土宗地地籍丈量费 0.27 17,640
环境测评报告 估算 33,334
3 地价评估费\\测绘费\\地勘费 1.5 98,000 4 招标代理费 2 352,802 352,802
5 主体建安工程费 18层 1190 69,482,543 小高层 1050 85,757,289
98,000
187,838,715
物管用房 900 32,228,441
700 370,442
6 附属工程费 绿化环境费 150 3,430,017 8,722,044
市政雨污\\小区道路 30 5,292,026
7 工程监理费(主体建安成本*1%) 1% 1,878,387 1,878,387.15
8 不可预见费(直接开发成本*5%) 5% 9,828,038 9,828,038
9 合计 235,322,231
6、开发建设费用计算
估计在未来2.5年的开发期内，开发建设费用（包括勘查设计和前期工程费，建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：
第一年需投入40%的开发建设费用、第二年需投入50%的开发建设费用、第三年需投入10%的开发建设费用。
预计开发费用在开发期内是均匀投入的，折现率选取时间点分别为第一年年中、第二年年中以及第三年的前半年，即
序号 合计 2007 2008 2009
1 开发比例 100% 40% 50% 10%
2 成本额 235,322,230.67 94,128,892.27 117,661,115.33 23,532,223.07
3 折现值 174,978,134.64 82,556,499.81 79,381,249.82 13,040,385.01
7、建成后总价值的求取
序号 指标 合计 2007.12 2008.12 2009.12
1 销售均价 2 销售比例 3 销售总额 4 折现值 8、销售费用计算
序号 成本项目 2,625 2,625 100% 40% 50% 461,663,158 184,665,263 278,937,153 135,783,282 计费标准(元/平米) 2,625
10%
230,831,579 46,166,316 124,800,811 18,353,060
金额(元) 总金额(元)
1 销售费用 行政管理费 (2007.1-2009.6) 9,000,000 23,003,276
营销推广费用 3% 8,368,114.58
维修基金） 3% 5,635,161.46
2 销售税金及附加 营业税 5% 13,946,857.64 城建税 7% 976,280.03
教育费附加 3% 418,405.73
地方教育费 1% 139,468.58
30万元/月*36月
18,409,852.08
印花税 0.05% 139,468.58
土地增值税 1% 2,789,371.53
3 企业所得税 3.3% 9,204,926.04 9,204,926.04
9、购地税费计算
购地税费总额=税费+土地拍卖费=总地价*3%+总地价*1%=0.04总地价
序号 计费指标及标准 价格(元)
1 土地拍卖费(总地价*1%) 592,656.66
2 土地契税(总地价*3%) 1,777,969.98
3 合计 2,370,626.64
10、总地价的计算
总地价=建成后总价值—开发建设费用总额—销售费用和销售税费总额—土地增值税—购地税费总额
总地价=61,636,292.62元
单位地价为604,752元/亩,项目楼面地价为336 元/平方米。
四、项目财务评价
由于广汉宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价（604,752元/亩）作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。
1、项目盈利能力分析
项目的盈利能力水平主要通过盈利能力指标来考察，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。
1．1动态指标
财务净现值 净现金流量 2006 2007 2008 2009
NPV1 净现值 -61,636,292.62 34,579,822.45 24,850,080.51 2,625,772.20
累计净现值 -61,636,292.62 -27,056,470.18 -2,206,389.67 419,382.53
NPV2 净现值 -61,636,292.62 34,384,456.22 24,570,081.83 2,581,518.55
累计净现值 -61,636,292.62 -27,251,836.40 -2,681,754.57 -100,236.02
NPV 净现值 -61,636,292.62 44,750,358.46 41,617,435.87 5,690,865.54
累计净现值 -61,636,292.62 -16,885,934.16 24,731,501.70 30,422,367.25
财务净现值（FNPV） 30,422,367.25
财务内部收益率（FIRR） 28.81%
动态投资回收期（Pb） 2.41年
从动态盈利指标来看，财务净现值NPV大于0，说明该项目的获利能力达到了基准收益率的要求，而FIRR为28.81%，大于行业基本收益率，因此项目在财务上是可以接受的。
1．2 静态指标
序号 项 目 合 计 2006 2007 2008 2009
1 入 461,663,158.30 1.1 入 461,663,158.30 1.2 银行贷款 2 出 360,529,979.52 8.69
现金流
0.00 184,665,263.32 230,831,579.15 46,166,315.83
销售收
0.00 184,665,263.32 230,831,579.15 46,166,315.83
现金流
61,636,292.62 119,557,474.76 148,546,843.45 30,789,36
2.1 土地成本 59,265,665.98 59,265,665.98
2.2 土地税费 2,370,626.64 2,370,626.64
2.3 本 2.4 金 2.5 金 2.6 用 235,322,230.67 5,635,161.46 30,469,768.45 13,849,894.75 开 94,128,892.27 117,661,115.33 维 2,254,064.58 2,817,580.73 销 12,187,907.38 15,234,884.22 销 5,539,957.90 6,924,947.37 发 23,532,223.07 修
售 3,046,976.84
售1,384,989.47
成
基
税
费
563,516.15
2.7 行政费
用 9,000,000.00 3,600,000.00 3,600,000.00 1,800,000.00
2.8 税 2.9 3.0 3 量 4 量 土地增值
4,616,631.58 1,846,652.63 2,308,315.79 461,663.16
等额还款
所得税
净现金流
-61,636,292.62 65,107,788.56 82,284,735.70 15,376,947.14
累计净现金流
101,133,178.78 -61,636,292.62 3,471,495.94 85,756,231.64 101,133,178.
78
说明：因利息费用取决于公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低，由于项目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂时未作计算。
通过静态的现金流量表，我们可以看出
成本利润率（RPC） 19.04%
静态投资回收期（Pb'） 1.95年
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