开发区全装修住宅工程质量分户验收管理暂行规定.

为了加强全装修住宅工程质量管理，保障竣工房屋观感质量和使用功能，根据国务院《建设工程质量管理条例》、住房和城乡建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及国家有关工程质量验收规范，结合昆山开发区实际，制定如下要求：

第一条 本要求所称全装修住宅工程是指交付前所有功能空间的固定面全部装修完成，厨房、卫生间等户内设备安装结束，已具备基本使用功能的住宅工程。

本要求所称全装修住宅工程质量分户验收是指，在施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，按照本办法规定对全装修住宅工程的每一户及公共部位所进行的专门验收。

本要求所称交接验收是指全装修住宅工程装修施工前，为明确各方责任，保证工程施工及质量的延续性，由建设单位组织施工、监理等单位对已完成的工程量进行的质量验收和交接工作。

第二条 全装修住宅工程的装修设计、施工单位应具有相应的资质。全装修住宅土建与装修工程的设计、施工应有效衔接。

如装修施工、设计单位与原施工许可证上单位不一致，建设、施工单位应将相关文件资料送建工科备案后，施工许可证上增补新的参建单位，并补充质量监督申报资料，施工总承包单位应做好全装修施工的管理、协调工作。)

第三条 全装修住宅工程的装修施工图设计文件，必须经工程原设计单位确认及施工图审查机构审查合格后方可实施。当设计内容涉及结构和主要使用功能变更时应办理施工图变更审查手续。

第四条 全装修住宅工程应在主体结构验收前制定交接验收方案。在装修工程施工前，应对屋面、地面、外窗及管道渗漏情况以及室内装修基层、空间尺寸等按《全装修住宅工程交接验收要求》（附录六）的规定进行交接验收，并形成书面验收意见。

每一个交接批在交接验收前三天通知质量监督机构，未进行交接验收不得进行下道全装修工序的施工。 第五条 全装修住宅工程所用的主要装修材料、设备等应符合设计或相关产品质量标准的要求，应有相应的质量证明文件。

第六条 全装修住宅工程施工过程中所用的人造木板、涂料、天然石材等影响室内环境质量的主要材料应进行甲醛含量、放射性等相关指标的见证检测。工程分户验收前应进行室内环境检测。

第七条 全装修住宅工程质量分户验收前，应由建设单位会同监理、施工单位在分户验收前针对工程特点，参照《江苏省住宅工程质量分户验收规则》要求，制定专项验第 1 页 共 15 页

收方案，建设单位审核后报质量监督机构备案。 第八条 全装修住宅工程质量分户验收的内容： （一）裱糊、涂饰、饰面砖、木饰面等墙面面层质量； （二）涂饰面层、拼装式吊顶等天棚面层质量； （三）地砖（含石材）、木地板等楼地面面层质量； （四）空间尺寸； （五）门窗工程安装质量；

（六）橱柜、隔断、台面等细部工程质量； （七）栏杆安装质量； （八）防水工程质量； （九）给排水工程安装质量； （十）电气工程安装质量； （十一）通风与空调工程安装质量； （十二）建筑智能工程安装质量；

（十三）外墙、楼（电）梯通道及地下室等公共部位质量； （十四）国家和省市有关规定、标准中要求分户检查的内容。 第九条 全装修住宅工程质量分户验收应按以下要求进行:

（一）建设单位组织总承包及专业施工单位质量负责人、项目经理、施工员、质检员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等进行验收。已选定物业公司的，物业公司应参加分户验收工作；

（二）应配备各种常规检测工具和激光测距仪等检测仪器，检测仪器应经计量检定合格；

（三）应逐户、逐间检查，并做好记录。对外窗等容易产生渗漏水的部位应按《江苏省住宅工程质量分户验收规则》中附录C的“外窗（墙）淋水试验方法”进行淋水检查；

（四）分户验收合格的，应及时完成《全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）》（附录一）及《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》（附录二）的签字手续，并将有验收人员签名的《住宅工程质量分户验收合格标识》(附录五)置于户内醒目位置。暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量结果应附图标注；

（五）分户验收不合格的，经整改符合要求后，重新组织验收。 第十条 全装修住宅工程分户验收应形成下列资料:

（一）《全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）》（附录一）； （二）《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》（附录二）； （三）《全装修住宅工程质量分户验收汇总表》（附录三）； （四）《全装修住宅工程质量分户验收整改汇总表》（附录四）。

分户验收资料应整理、组卷，并按档案管理要求由建设、施工单位分别存档。

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第十一条 全装修住宅工程竣工验收，尚应符合以下要求：

（一）分户验收全部合格后，竣工验收七个工作日前，建设单位应将《单位工程竣工验收通知书》和《全装修住宅工程质量分户验收汇总表》报送相应的质量监督机构；

（二）建设单位应在每栋住宅工程的明显部位镶刻包含工程名称、开竣工时间以及工程建设有关单位名称的铭牌（附录五）。

第十二条 全装修住宅工程竣工验收时，验收组应抽查一定的户数对分户验收工作进行检查和复核（拼装式吊顶应拆开检查），质量监督机构对验收过程进行监督。

第十三条 竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题时，应终止验收，责令改正，符合要求后方可重新组织验收。

第十四条 住宅工程验收中弄虚作假，降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的按照有关法律法规报上级建设行政主管部门对责任单位进行行政处罚。

第十五条 本办法自二〇一〇年一月一日起于昆山开发区内施行。 附录一 全装修住宅工程质量分户验收记录（室内） 附录二 住宅工程质量分户验收记录（公共部位） 附录三 全装修住宅工程质量分户验收汇总表

附录四 全装修住宅工程质量分户验收及整改情况汇总表 附录五 住宅工程质量分户验收、分户门标识牌及工程铭牌 附录七 全装修住宅工程交接验收要求

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附录一 全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）

工程名称 建设单位 施工单位 序号 验收项目 房（户）号 开竣工日期 监理单位 验收内容 验收结论及记录

幢 单元 室 20 年 月 日－20 年 月 日 备注 1 2 3 4 1、拼缝、图案；2、色泽；3、 裱糊 翘边、气泡、褶皱；4、划痕、损伤、胶污染 1、裂缝；2.、颜色；3、起皮； 涂料 4、划痕、损伤、污染 墙 面 1、空鼓、裂缝；2、接缝；3、 饰面砖 色泽；4、破损 1、裂缝、起皮；2、色泽；3、 木饰面 拼缝；4、损伤 1、裂缝、色差、起皮、水迹； 天 涂料饰面 2、大面平整、洞口处理 棚 面 1、拼缝；2、大面平整、洞口 拼装式吊顶 层 处理、水迹 1、空鼓；2、裂纹、破损；3、 楼 地砖(含石材) 接缝、高低差；4、表面观感 地 1、拼缝；2、响声3、颜色；4 面 木地板 损伤 1、窗台高度；2、渗漏；3、开 门 外门窗 窗 （含分户门） 启；4、标识、5、划痕、损伤 安 内门窗 1、开启；2、平整；3、损伤 装 细木 1、接缝；2、损伤 细 厨柜门扇 部 工 程 玻璃隔断 台面安装 1、开启；2、损伤 1、开启；2、标识；3、损伤 划痕、损伤 5 6 7 栏杆安装 防水工程 1、栏杆高度；2、竖杆间距；3、 防攀爬措施；4、护栏玻璃；5、栏杆固定及细部处理 1、屋面渗漏；2、卫生间、阳台等有防水要求的地面渗漏；3、外墙渗漏 4

序号 8 验收项目 验收内容 验收结论及记录 吊顶内1、给水管道及接口渗漏；2、排水管道坡向、 管道专渗漏；3、吊顶内管线敷设；4、空调管道保项验收 温 给排水1、地漏水封高度；2、卫生器具划痕、渗漏 工程 电气工程 备注（过程验收 人员及时间） 9 10 1、配电箱回路标识、相色及漏电保护；2、 插座相序、接线、接地、插座类型；3、照明通断 通风与11 空调工制冷、制热、送风 程 12 建筑智能工程 其它 净高 推算 值(mm) 1、多媒体箱；2、门禁、对讲；3、防盗、报警、联动；4、电话、网络线路通断 13 烟道设置及附件 长宽 推算 值(mm) 14尺寸／房号 实测值(mm) 计算值(mm) H L1 L2 净高 净开间 最最 HHHHHL1L1L2大 L2-2 大极1 2 3 4 5 -1 -2 -1 极 差 偏差 偏 差 差 室内净空尺寸测量示意图 套型图贴图区 5

验收结论 建设单位 验收人员： 20 年 月 日 施工单位 总包 验收人员： 20 年 月 日 装修及其他专业施工 验收人员： 20 年 月 日 监理单位 验收人员： 20 年 月 日 物业公司 单位名称： 验收人员： 20 年 月 日 注：1、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表（一式四份），检查完毕及时签字；建设（监理）、总包、装修施工及住户（《住宅工程质量保证书》的附件）各一份；

2、工程中增加或不包含的装修项目应在验收记录中增加或删除；

3、对分户验收前可能提前专项验收的项目如吊顶内管道、通风与空调工程、建筑智能工程等，应在分户验收记录的备注栏中记录过程验收时间以及建设、施工、监理单位参加验收人员；

4、全装修分户验收中所指的空调系统不包括挂机和柜机。

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附录二 住宅工程质量分户验收记录（公共部位）

总 页第 页 工程名称 建设单位 施工单位 序号 1 验收项目 检查项目及部位 开竣工日期 监理单位 验收内容 1、窗角斜裂缝 外墙 2、墙面裂缝 20 年 月 日－20 年 月 日 验收记录及结论 1、楼梯踏步、梯段及平台净宽 2、电梯候梯厅深度、电梯门净宽 楼（电）梯、通3、高层首层疏散外门及通道宽度 2 道 4、公用走道净高 5、地面空鼓、接缝、裂缝、破损 6、墙面接缝、裂缝、破损 1、墙面及天棚渗漏、裂缝 3 地下室 2、地面裂缝、起砂 3、通道净高 综合验收结论 监理单位 施工单位 总包 装修 物业公司 建设单位 单位名称： 验收人员： 验收人员： 验收人员： 验收人员： 验收人员： 20 年 月 20 年 月 20 年 月 20 年 月 20 年 月 日 日 日 日 日 注：1、公共部位检查单元划分：每个单元的外墙为一个检查单元；每个单元每层楼（电）

梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元；地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。

2、验收时应对照工程实物，将验收项目中未发生的验收内容划除。 3、每个检查单元填写本表格一张，本表一式四份，建设（监理）、装修施工单位各一份。

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附录三 全装修住宅工程质量分户验收汇总表

工程名称 建设单位 总包 施工单位 内容 结构及层数 监理单位 开竣工日期 面积 总户数 m2 20 年 月 日－20 年 月 日 验 收 情 况 根据《江苏省住宅工程质量分户验收规则》及有关规范、标准要求，组织相关单位于20 年 月 日至20 年 月 日对本工程进行了分户验收； 对屋面进行了24小时蓄水（2小时淋水）试验，发现屋面渗漏 处；外窗（□ 有挑檐或外窗内凹于外墙10cm以上）分别在 层设置了淋水带共 层（带），进行淋水试验，发现外窗渗漏 处，室内有防水要求房间进行了24小时蓄水试验 间（其中卫生间 间，设地漏的厨房 间，设地漏的阳台 间），发现渗漏 处。 共验收 户，形成《全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）》 份、《全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）》 份，验收合格 户，验收不合格 户。 概况 室内 共验收公共部位 个检查单元（其中外墙 个检查单元，楼（电）梯通道 个公共部位 检查单元，地下室 个检查单元），形成《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》

份，验收合格 检查单元，验收不合格 检查单元。 验收结论 建设单位 项目负责人： （公章） 20 年 月 日 监理单位 总监理工程师： （公章） 20 年 月 日 总包施工单位 项目经理： （公章） 20 年 月 日 装修（幕墙）等专业施工单位 项目经理： 项目经理： 项目经理： （公章） （公章） （公章） 20 年 月 日 20 年 月 日 20 年 月 日 其他施工单位 项目经理： 项目经理： （公章） （公章） 20 年 月 日 20 年 月 日 1、本表是在建设单位组织分户验收并形成了完整的《全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）》的基础上进行汇总填写，相关单位及人员签章，公章为法人章。

2、本表一式四份，一份由建设单位送《单位工程竣工验收通知书》时交质监站，另建设、监理、施工单位各一份。

3、每幢住宅工程应有房（户）号立面分布图和地下室检查单元示意图，作为本表的附件。 4、验收结论包括合格或不合格，对分户验收过程质量情况也可做必要的描述。 5、全装修工程的主要参建单位应对该表进行签章确认。

6、当外窗有挑檐或外窗内凹于外墙10cm以上时，应在表中打“√”注明，否则打“×”。

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附录四 全装修住宅工程质量分户验收及整改情况汇总表

工程名称： 结构类型及层次：地上 地下 建筑面积： ㎡ 分户验收时间：20 年 月 日－20 年 月 日 单位 姓名 职务（职称） 证号 建设 监理 参加分户验收人员 总包 施工 类别 物业 分户验收概况 验收整改情况

一次验收 合格单元数 发现问题需整改的数量 整改后验收 合格单元数 已整改数量、比例% 验收单元（户）数 室内 项目名称、内容 墙面空鼓、裂缝 □裱糊 □涂饰 □饰面砖 □木饰面 公共部位 楼梯 外墙 地下室 累计 墙面（处） □装修材料表面划痕、损伤 空鼓、裂缝 起砂 □地砖 □木地板 □装修材料表面损伤 9

楼地面（处） 分户验收整改情况 项目名称、内容 天棚 □吊顶 外窗渗漏 开启 门窗（处） 划痕损伤 □内门窗及细木、隔断 屋面渗漏 防水工程（处） 外墙面渗漏 地面渗漏 室内空间几何尺寸层高 （处） 开间 给排水（处） 电气工程（处） 给水管道及接口渗漏 排水 相序、接线不正确 零地线串联 门禁、对讲图像 报警、联动 烟道及附件 发现问题需整改的数量 已整改数量、 比例% □通风与空调（处） 制冷、制热、送风 □智能（处） 其它（处） 公共部位（处） 建设单位（章） 监理单位（章） 总包单位（章） 装修单位（章） 装修单位（章） 装修单位（章） 其他单位（章） 其他单位（章） 其他单位（章） 注： 1、验收人员应具备应有的资格。

2、职务、职称一栏填写建设单位项目负责人、施工单位公司质量负责人、项目经理、质检员、施工员、技术员，监理单位总监、总监代表、监理工程师等（建设单位其它人员可填写职称），并填写相应的证号。

3、表中“□”内容为全装修分户验收的对应选择项目，填表应在“□”中打√或×进行确认填写。

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附录五 住宅工程质量分户验收、分户门标识牌及工程铭牌

住宅工程质量分户验收标识牌 工程名称 验收时间 20 年 月 日 房（户）号 已按分户验收要求对该户的主要使用功能和观感质量进行验收，验收结论为 合格 验收建设单位 人员 施工单位 维修联系电话 注：成品不干胶直接粘贴

住宅工程分户门标识牌 生产厂家 门名称 型号 执行标准 售后服务电话 监理单位 防火或防盗级别 出厂日期 注：1、可制作成成品不干胶直接粘贴

2、建议厂家做成永久性标记（宋体凹印形式，永久固定在距地面高度1600mm±100mm的内侧铰链边上角）。标记应包含上表内容，尺寸为30mm×100mm。

工程铭牌 工程名称× × × × × × × 开、竣工日期 20 年 月 －20 年 月 建设单位× × × 开 发 公 司 设计单位××× × × 设 计 研 究 院 监理单位 × × × × 监 理 公 司 施工单位 × × × 工 程 公 司 注： 铭牌应镶刻在建筑的显著部位，采用石材等耐久性材料制作，并在分户验收前安装完

成。尺寸为（600－900）×（500－700）mm，字体应采用黑体、宋体、楷体或隶书。

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附录六 全装修住宅工程交接验收要求

全装修住宅工程交接验收应按以下要求实施： （一） 交接验收的基本条件：

1、屋面、外墙面（含外门窗等）应全面完成； 2、内墙面和无吊顶的天棚抹灰完；

3、防水地面基层找平和防水层施工完；其他房间结构层表面平整度达到找平层要求时，可不做找平层；

4、给水管进户，户内配电箱、多媒体箱等安装就位，暗埋的给水和排水管道敷设完毕； （二）交接验收的主要内容是：

1、内装修基层（墙面、地面、天棚）质量检验； 2、外门窗（含分户门）质量检验； 3、已完阳台栏杆的质量检验；

4、平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验； 5、室内空间尺寸检测；

6、建筑电气工程已完成工作量复核；

7、排水管道通水、灌水试验和已完给水管道强度、严密性试验； 8、烟道设置及附件质量检验等。 （三）交接验收的程序及要求：

1、全装修住宅工程主体结构验收前，应制定交接验收方案，并对验收内容、验收标准、参加人员及分组、检验仪器（或工具）、交接批划分、问题处理等进行明确和规定。

2、全装修住宅工程交接验收由建设单位组织监理单位的总监理工程师、专业监理工程师、总包及装修施工等单位的质量负责人、项目经理、施工员、质检员按本附录的要求进行逐套检查验收，并按《全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）》做好记录。对存在的质量问题拿出整改方案进行整改，交接验收符合要求后及时办理交接验收手续。

3、应以每个单体或不少于10层为一个交接批，酒店式等公寓类不少于5层为一个交接批。

4、每一个交接批在交接验收前三天通知质量监督机构，未进行交接验收不得进行下道工序的施工。

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全装修住宅工程质量交接验收记录（室内） 工程名称 建设单位 总包 施工单位 监理单位 序号 1 验收项目 / 房（户）号 所属交接批范围 装修施工单位 其它单位 验收内容 / 幢 单元 室 交接工作量要求及完成 验收结论 完成及记录 要求 情况 全装修样板套 1、内墙面抹灰 2、天棚抹灰完，有吊顶 的天棚基层表面无质量缺陷及明显修补痕迹 3、地面面层完成或结构 层表面平整度达到找平层要求 1、外门窗安装完毕 2、现场“两性”检测合格 3、淋水试验合格 / / 裂缝、空鼓、脱层、地楼地面、墙面和天面起砂、墙面爆灰、地2 棚 面基层平整度（复合地板面层） 3 门窗 窗台高度、渗漏、门窗开启、安全玻璃标识、外门窗划痕、损伤 栏杆高度、 竖杆间距、防攀爬措施、护栏玻璃 4 栏杆 5 防水工程 6 7 室内空间尺寸 建筑电气工程 8 9 给排水工程 其它 交接验收结论： 建设单位 1、屋面、外墙面（含阳屋面渗漏、卫生间等防台等）已完成，防水地面 水地面渗漏、外墙渗漏 防水层施工完 2、蓄水、淋水试验合格 1、墙面弹出标高控制线 室内层高、净开间尺寸 2、地面弹出方正控制线 3、地面测点标识完成 插座线盒、配电箱、多媒 / 体箱等安装就位 管道渗漏、坡向、排水管1、排水管道、暗埋的给道通水灌水、给水管道试水管道敷设完毕 压、高层阻火圈（防火套2、各项功能性检验合格 管）设置、地漏水封 烟道设置及附件 烟道及附件安装完毕 所交接项目经检验均符合要求，同意交接。 监理单位 验收人员： 总包施工单位 验收人员 年 月 日 装修施工单位 验收人员： 年 月 日 验收人员： 年 月 日 年 月 日

注：交接验收中增加或不包含的验收项目应在验收记录中增加或删除。

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室内层高、开间净尺寸抽测表

验收部位（户号） 净高 长宽 推算 推算 值值 (m(mm) 房间 m) 编号 H L1 抽测时间 20 年 月 日 实测值(mm) 计算值(mm) 净高 净开间 最最 大极大 极 差 偏差 偏 差 差 L2 HHHH1 2 3 4 H5 L1L1L2L2--1 -2 -1 2 室内净空尺寸测量示意图 套型图贴图区 实测 房间，不合格 房间,需整改处理房间： 。 抽测人员：（建设单位） （监理单位） （施工单位） 验收意见： 建设单位 监理单位 施工单位建造师： （项目）负责人： 总监理工程师： 质量检查员： 测点合格率： 年 月 日 年 月 日 年 月 日 注：1、偏差为实测值与推算值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测

不合格点数据在表内用红笔圈出。

2、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字；本表一式四份，建设、监理、总包及装修施工单位各一份。

3、当房间净高的正偏差大于或等于30mm时，应对该房间楼板、顶板钻孔复核板厚。

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附录七 外窗淋水试验要求

1、淋水试验一般每三至四层设置一个横向淋水带，对有挑檐的或外窗内凹于外墙10cm以上等，应增设或每层设置淋水带。引水管从被淋水层次上一层户内外窗引出，并做有效固定和保证淋水管不变形。淋水试验时间不少于1小时。

2、外窗淋水试验应保证淋水管位置、孔径、孔距、淋水角度。淋水前应清理外窗及玻璃，淋水管管径15－20 mm，淋水管表面应均匀打孔，喷水孔成直线均匀分布，孔径3－4mm，孔间距在80～120cm范围；淋水管应距窗面表面≤100mm，淋水方向与外窗水平方向角度≤30°。

3、淋水试验水量为自来水正常水压下最大量，淋水时应保证水压。当用临时水供水，水压不符合试验要求时，应采取加压泵等方法保证水压。

4、淋水1个小时后拆除至下一个淋水层，并观察记录该淋水带范围内外窗及窗周渗漏情况。

5、淋水试验过程中应保证每层外窗玻璃中下部2/3表面能形成连续“水幕”并覆盖窗户和墙体连接部位，同时《全装修住宅工程质量分户验收汇总表》“概况”中应注明淋水带设置数量和所在层数。

外窗淋水示意图 15