2015年末，泉州石狮人Q果断从股市中撤出，将手里的300多万现金入了厦门岛内会展中心附近的某高端商品房，140多平方，当时的房价每平方米两万五左右。不到一年时间，整个厦门的房价飞涨，Q所在的物业价值直接就飙到700多万，涨了近一倍。回想10多年前的2005年，笔者的一位老师刚到厦门，当时坐车沿着演武大桥和环岛路兜了一圈，惊叹于这座城市之美，想到以后要来定居，就果断拿出多年的积蓄买了会展中心一带的商品房，当时的房价才几千。
如今，厦门的房价已高居不下，在全国仅次于北京、上海、深圳，位列第四。为什么厦门的房价会疯狂飞涨，厦门房价高企背后的逻辑为何？它会持续吗？
1 首先要来看看厦门经济的基本盘。
经济增速下行
厦门不但经济总量低，在全国重点城市中排名40开外。且近年来，在经济增幅在福建省内靠后，不但大大落后与漳州、莆田、宁德等城市，甚至低于经济总量要高于它近一倍的福州、泉州两市。
产业空心化
厦门的经济主要靠国贸、象屿、建发等国企。整个经济基本盘太小，结构不佳，且处于转型阵痛期 。
2018年中国公司（含港澳台）市值500强省际分布统计。其中福建以10家上榜位列全国第9位。福州有兴业银行、兴业证券、永辉超市、福耀玻璃等4家公司上榜位列全省首位。福建其余上榜的企业有:宁德时代、安踏体育、紫金矿业、达利食品、恒安国际、片仔癀等。厦门企业无一家入榜。
下图为英国牛津大学博士、国内知名城市研究专家“牛津小裁缝”对厦门的看法。他认为厦门经济除了旅游和房地产，没有什么亮点产业。这种看法并非个例，在厦门讲学的过程中他与厦大老师交流，后者普遍反映实体经济不行，尤其是生产性服务业落后。
同时，厦门国企利润率不高，民营企业实力薄弱。中国工商时报发布的2019年中国民营企业500强榜单中，福建共22家企业入围，累计年营收11655亿元。福州总共12家民营企业入榜（年营收8464亿元，占入榜福建企业的72.6%），数量与营收金额都稳居全省第一！泉州、厦门各3家入榜。宁德2家入榜，数量居全省第三位，但年营业收入达1399亿元，占入榜企业的12%，居福建省第二位。实际上，厦门给企业的各种优惠不可谓不大，但无奈造血能力太差，靠白菜价送地招徕来得泉州企业厦门总部也无济于事。
结合楼市，观察厦门的产业经济有一个很好的切入点，就是SOHO的价格。毕竟在大家的印象中，厦门房价一向是盖过了省会福州的。但厦门的sohu却没人买。目前，福州部分SOHO价格可达3.7万，而厦门soho整体价格基本维持在两万左右，如果按这个价格来算，福州SOHO价格已是厦门的近两倍。
消费不振
同样，厦门在消费方面乏力，商业更是萎靡。我们来看一张表，下图为2018年福建省各地市社消总额。基本形成福泉与其他市两大梯队。其中，厦门不但大大落后于福州、泉州，甚至无法拉开与漳州的差距。
再看一张图，2017年国内主要城市GDP社消率（社消额除以GDP）。福州以59.0％位居全国第四，厦门以33.2%位列倒数。
战略地位不再
2018年10月25日，人民网专文发布福建省委十届六次全会精神评论文章提及:重点建设福州国家中心城市，厦门国际旅游城市，泉州国际工业城市。对福建三大城市进行了功能性定位。这意味着，福州建设国家中心城市已获官方定调。三十年前，厦门借着改开东风，先后获得经济特区、副省级城市、计划单列市等政策优势，更是国家台海战略的重要窗口与标杆城市。福建省更以厦门作为全省旅游和对外交流的窗口，大力宣传，厦航更是直接获得省府的公务出行支持。如今，政策风向已转，随着福建省建设平潭综合实验区、国家在福州建设国家级福州新区、福州备选国家中心城市等政策导向，厦门的政策红利正在消失，战略地位早已不再。
2 楼市新政后，投机客退却
在两三年前厦门房价最高峰时，厦门沦为全国投资客投机的天堂。几年前笔者曾看到南方周末的一篇调查，当时的厦门“首付贷”肆虐，任何人哪怕是身无分文，都能以空手套白狼的方式到厦门的楼市投机中分一杯羹。当时的居民资金杠杆率达到令人咋舌的地步。
我们来看两大指标 一是居民资金杆杠率，一是房价收入比。
数据显示，截至2017年10月份，厦门的住户存款余额是2289.8亿元，住户贷款余额是4202.7亿元，居民资金杠杆率高达183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠杆率位列全国第一，甚至比深圳还高。我们知道，杠杆越高，市场的风险就越大，因为高杠杆是依赖于宽松的货币环境，只要信贷收紧，市场就会明显感觉不适，厦门房价已经调整就是基于此。
再看房价收入比。整体来看，以2018年全国城市房价收入比来衡量，深圳最高，长沙最低。厦门的房价收入比达到22.5，这意味着普通家庭不吃不喝要22年以上，才能供得起一套房。
这也从侧面反映了厦门楼市的不健康程度，楼市新政后，泡沫挤出，市场冷却，投机客退去。但厦门楼市还远未回归理性。
饥饿疗法
不得不说，厦门有关方面开始的算盘是打得不错的，限制岛内的土地开发，（实际上房价高企后，地价也节节攀升。拆迁成本越来越高，已经拆不动了） 引导房地产投资往岛外发展，推动岛内外一体化发展。不得不说，这个方向是好的，但现实却很残酷。因为岛外的配套远远没有跟上。按照厦门城市总规划，厦门将构建起“一岛一带双核多中心”的组团式海湾城市，翔安新城将作为厦门城市副中心，承担东北部发展的重任。然而，理想很丰满，现实却很骨感。实际上，厦门的商品房如今已是有价无市，成交惨淡。2019年11月新房成交500多套（销售主力主要在岛外，岛内寥寥无几），已经跌到2018年的水平。500套成交量在全国600多个地级市中垫底。
我们知道，厦门岛内外的房子除省外投资客外，主要靠周边的县市来消化。厦门周边县市的刚需旺盛，但这是不可持续的。近两年商品房销售很惨烈，根本上来说就是基本盘不好，需求跟不上了。反观晋江，作为闽南的刚需仓，销售量大涨且稳定。该区位其实跟厦门岛外没多大区别。晋江的房价只有七八千，偏远一点的也才五六千。相对岛外的各种配套来讲，周边的泉州人漳州人如果有一笔小钱，完全可以选择在自己的城区买房生活，省下的钱还可以过不错的生活，生活质量怎会比岛外差。厦门岛外海沧、翔安、同安这些的配套甚至跟晋江比都有差距，为什么要买岛外的房子？
有人认为，厦门房价的这一轮下跌，实际上就是一个投资客逐步退出的过程。而且厦门楼市的调整也并不是全面的、崩盘式的，其实更多是楼市的分化。前期那些被过度炒作的，尤其是那些“老破小”，下降幅度很大，但很多品质比较好的楼市，价格依然比较坚挺。当“房住不炒”已经成为房地产调控的核心逻辑，泡沫的挤出就是一个必然的过程。厦门楼市有泡沫是个不争的事实，大量炒房团的存在就是最好的例子。据易居研究院、CRIC等所统计的80个城市中，厦门高房价与实际收入的偏离度达到41%，位居首位。
无良媒体宣传
厦门房价到今天，不得不提厦门本地的一些无良媒体的累累罪行。他们鼓吹厦门要升国家中心城市甚至厦门要升格直辖市其实与以下几种造谣如出一辙。一是要迁都南京了，网友还准备把上海房子卖了去南京买房；二十要迁都西安了；三是深圳+东莞+惠州的一部分组成新的深圳市，要升级为直辖市。
实际上，明眼人都知道，这其实是某些地产奸商以及房产接盘者在碰瓷，厦门几斤几两，福建人和内行人最清楚。厦门岛内房价均价已超五万，近两年疯涨一倍以上。但厦门产业式微，经济尚在转型阵痛中，对年轻人的吸引力已呈快速下降趋势。城市首位度更逐年下降，年轻人纷纷逃离便是对这种现状的最好诠释。
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