各位看官，大家好。从来说书先生每讲一段新故事，都有一段开卷语，历数其渊源本末。长三君今日也学一次古人，诸君可细细听来。
掘金系列写于中国楼市风云变化的历史大变局，何谓变局，乃因中国楼市现阶段面临五大节点，分列而来：
其一曰，中国住宅商品化浪潮的终点。1998年，中国福利分房终结，由此开启了长达15年之久的住房商品化浪潮，而到2013年，全国人均住宅面积已经达到30平米，按照国际经验，住房商品化已经达到终点。
其二曰，金融改革深化的起点。过去二十年，投资房产的巨大的收益，乃在于资金成本的低廉。而这种低廉是由于国家对金融进行严格管制，人为压低了资金价格，所以贷款变成了“贷到便是捡到”，以这样低廉的资金投资楼市，又因为金融市场发育不成熟，导致投资渠道极为稀少，大量的借贷资金进入房市，大大推高了资产价格。2013年以上海自贸区为契机，以央行力推存款利率市场化为抓手，金融深化进一步推进，一旦资金价格反映市场供求，盲目投资房产的收益将变得极低。
其三曰，人口结构的转折点。过去二十年房价的高增长，实际上伴随着的是适婚人口不断增加为前提的。中国婴儿潮时代出生的80后纷纷到了适婚年龄，对房子的需求大增。但是，在2010年左右，中国引来了人口结构的重大变化，那就是老年人口抚养比超过少年人口抚养比。所谓老年或少年人口抚养比，指的是每100名劳动年龄人口需要负担的老年人或少年人。从国际经验来看，房价与老年人口抚养比负相关，与少年人口抚养比负相关。非常好理解，因为少年人迟早要长大结婚，但老年人衰亡只会留下房子。中国的人口结构已经发生颠覆性变化，这对中国房价的影响是基础性的。
其四曰，土地改革的突破点。长期以来，房价居高不下的原因，除了需求端外，在供应端也有重大问题。中国国有土地被地方政府垄断，而集体土地必须经过国有征收程序才能入市，这样就导致地方政府可以有效地控制供地节奏，垄断土地供应。十八大以来，中央政府明确提出要建立统一的城乡土地市场，在后续一系列政策推进中，不断推进统一土地市场的供应，这必然对土地供应市场产生深远的影响。
其五曰，政府治理结构的粘着点。房地产投资所获收益属于资本利得，从法理角度，为推进社会公平，当然应该对资本利得收税，但是我国房产税推进迟迟遇阻，这原因并不仅仅是利益集团阻挠那么简单，主要还是中央政府考虑到整个国家产业升级的节奏与地方政府现实的处境所做的权衡。产业升级需要一个过程，在这个过程中，房地产业的确在稳定就业、拉动上下游产业及提供税收方面做出了贡献。地方政府在分税制改革以来的财政压力也通过卖地获得喘息机会，推行房产税及保障房等相关措施，必然要求在社会治理及财政体制配套改革方面有所突破，这也就是为什么房产税及相关治理措施产生粘着的焦点。但是长期来看，房产税与保障房建设是会持续推进的，目前的粘着只是受制于具体的环境。
诸君看到以上五大节点，是否冷汗顿生？此乃五大利空，是否从此之后，房地产再无投资价值。非也！长三君认为过去十年，房地产投资乃拾金时代，未来十年，房地产乃掘金时代。
掘金者，以中国房地产乃将出现区域分化格局，一二线与三四线分化，一二线城市内部区域分化。何以如此？这五大节点虽然对房地产乃利空，但是对中国长期增长乃是利好，但是这长期利好将被不同的区域分享：有借势一骑绝尘者，也有从此一蹶不振者，都建立在区域本身的价值发展上。经济发展、区域价值成熟，则此地房产价格在度过短暂落寞后继续增长；而靠过去泡沫化勉强分一杯羹的区域房价，则将陷入无限阴跌之中，永无翻身之地。， 胜败生死，能不慎乎？
发现发掘区域价值，此乃未来十年房地产投资胜负之所在。长三君值此房地产百年未有之大变局，开通此专栏，正为与大家携手共进，在房产投资的潮流激荡中直挂云帆，乘风破浪，融势汇财。