房地产估价师《经营与管理》重点试题
1、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是( C )。
A.1.07
B.1.47
C.2.07
D.3.33
2、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为( C )元/m2。
A.3000
B.5000
C.7500
D.8000
3、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是( D )。
A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的`概率分布
B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
4、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是( A )。
A.乙<丙<甲
B.甲<乙<丙
C.丙<甲<乙
D.乙<甲<丙
5、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于( A)。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.概算指标法
D.工程量近似匡算法
6、在房地产开发投资中，属于财务费用的是( C )。
A.折旧费
B.审计费
C.金融机构手续费
D.无形资产摊销费
7、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是( A )。
A.固定资产购置支出
B.企业所得税
C.固定资产折旧
D.贷款利息
8、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的( D )分析。
A.现金流量
B.清偿能力
C.资产与负债情况
D.资金盈余或短缺情况
9、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的( D )。
A.分离
B.独立
C.对立
D.融合
10、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是( A )。
A.商用房地产风险更高
B.商用房地产的收益更高
C.商用房地产的价值更高
D.商用房地产的增值潜力更大
房地产估价师经营与管理重点预测试题
1.某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( B)。
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23
2.某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的'贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是(A )。
A.3.57%
B.4.00%
C.6.56%
D.10.56%
3.某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%。按季计息。则该项目建造成本的利息是( D)万元。
A.755.54
B.772.84
C.1400.88
D.1433.90
4.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是(A )。
A.80%
B.120%
C.171%
D.200%
5.房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于(D )。
A.变动成本的设置
B.销售收入的不同
C.固定成本的设置
D.平衡点的设置
6.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是( B)。
A.2.0
B.3.0
C.4.0
D.5.0
7.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是(A )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
8.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于(C )。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.概算指标法
D.工程量近似匡算法
9.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的(D )。
A.损益表
B.资金来源与运用表
C.资本金现金流量表
D.全投入现金流量表
10.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为(D )。
A.时间类参数
B.融资类参数
C.评价标准类指标
D.收益类指标
房地产估价师经营与管理精选试题
1.某开发商向银行申请了年利率6%、期限为、按年等额偿还的一笔总额100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为( C)万元。
A.6.00
B.7.05
C.7.59
D.13.59
2.某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( D)。
A.12%
B.20%
C.24%
D.30%
3.盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润(税前)为0;乙项目当售价下降20%成本上升50%，开发利润(税前)为0.因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面(A )。
A.甲项目强于乙项目
B.乙项目强于甲项目
C.甲项目与乙项目一样强
D.不能确定哪个项目强
4.房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到(B )的极值。
A.利润为零
B.允许的最低经济效益指标
C.最大费用
D.最大利润
5.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是( B)。
A.容积率
B.空置率
C，利息备付率
D.成本利润率
6.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的`是(C )。
A.投资利润率
B.投资回报率
C.贷款利率
D.成本利润率
7.公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于(C )。
A.土地费用
B.前期工程费
C.房屋开发费
D.管理费用
8.某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为(D )。
A.10%
B.11.27%
C.14.18%
D.22.55%
9.下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是( B)。
A.土地购置贷款
B.土地储备贷款
C.土地开发贷款
D.建投贷款
10.下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是(A )。
A.抵押贷款还本付息
B.管理人员工资
C.公共设施维修费
D.保险费
20房地产估价师《经营与管理》高效试题
1、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于( A )。
A.观察法
B.实验法
C.讨论法
D.问卷调查法
2、某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的该城市商品住宅销售量为( B )万m2。
A.390.5
B.399.5
C.523.5
D.543.0
3、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是(C )。
A.生活方式
B.受教育程度
C.购买动机
D.自我形象
4、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于( B )竞争者。
A.从容不迫型
B.选择型
C.凶猛型
D.随机型
5、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括( B )。
A.购买价格
B.容积率及有关设计参数
C.空置率
D.运营费用
6、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是( A )。
A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%
7、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的`住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了( B )元。
A.137.5
B.410.2
C.432.2
D.452.2
8、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为( A )。
A.利润总额
B.投资利润
C.税后利润
D.可分配利润
9、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( D )。
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
10、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为(B )。
A.45.05%
B.49.31%
C.5B.86%
D.63.6%
房地产估价师考试《经营与管理》试题
1.当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“毛租”。( )
A.对
B.错
2.收益性物业财务收支报告，要定期向物业的业主报告，一般是每( )一次。
A.月
B.季度
C.半年
D.年
3.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的`( )。
A.使用计划
B.出租计划
C.销售计划
D.租售计划
4.可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。( )
A.对
B.错
5.根据投资的对象，房地产投资可以分为( )。
A.房地产开发投资和购买投资
B.土地投资和房屋投资
C.建筑材料投资和土地投资
D.生产投资和经营投资
6.在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。
A.选择专业化
B.单一市场集中化
C.市场专业化
D.产品专业化
7.某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额又是多少?
8.在对房地产项目进行风险估计与评价时，调查和专家打分法是一个效率高、估算准确的方法。( )
A.对
B.错
9.公司债券又成为企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权。( )
A.对
B.错
房地产估价师《经营与管理》巩固试题
1.某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是(D )。
A.随行就市定价法
B.价值定价法
C.应战定价法
D.挑战定价法
2.对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是(D )。
A.服务市场
B.合格有效市场
C.有效市场
D.潜在市场
3.在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是(B )。
A.简单平均法
B.移动平均法
C.加权移动平均法
D.指数平滑法
4.企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是( B)。
A.单一市场集中化
B.产品专业化
C.市场专业化
D.全面覆盖
5.银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是(C )元。
A.1428.74
B.1475.37
C.1482.74
D.2000.00
6.银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是( A)元。
A.1843.86
B.1847.55
C.2279.87
D.2291.27
7.某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是(C )元。
A.34000.00
B.83265.38
C.87867.78
D.91022.12
8.某家庭申请了25万元10期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了(A )。
A.994.37
B.1016.81
C.1255.16
D.1387.24
9.下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的.是(A )。
A.与财务报表中的成本完全不一样
B.应根据实际发生费用记录来确定
C.与财务报表中的成本一样
D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
10.某房地产开发项目采用20%的折现率计算出韵项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率(C )。
A.小于20%
B.满足目标收益率要求
C.大于20%
D.不满足目标收益率要求
房地产估价师《经营与管理》模拟试题
1.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(D )。
A.7.1%
B.12.0%
C.13.1%
D.19.1%
2.某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为(C )。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.8
3.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括(C )分析。
A.最低租售价格
B.最低租售数量
C.最低利润水平
D.最高土地取得价格
4.房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是(B )。
A.专家打分法
B.“三项预测值”法
C.解析法
D.蒙特卡洛模拟法
5.对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其(A )的`风险因素。
A、变动可能性
B.影响重要性
C.发生经常性
D.类型归属性
6.投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、(C )等。
A.规划设计方案
B.投资估算
C.资源条件
D.投资权益
7.在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括(C )。
A.建筑安装工程费
B.公共配套设施建设
C.土地费用
D.基础设施建设费
8.下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是( D)。
A.资本金现金流量表
B.资金来源与运用表
C.损益表
D.投资计划与资金筹措表
9.房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入(B )。
A.管理费
B.销售费用
C.其他费用
D.前期费用
10.现金流量表可以用来进行房地产开发项目的(A )分析。
A.财务盈利能力
B.清偿能力
C.资金平衡情况
D.营运能力
房地产估价师《经营与管理》集训试题及答案
1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的(C)。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入
2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( D )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售
B.抵押
C.转让
D.经营
3、下列风险中属于系统风险的是( B )。
A.比较风险
B.市场供求风险
C.未来运营费用风险
D.持有期风险
4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的( C )。
A.不可移动性
B.适应性
C.弱流动性
D.相互影响性
5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为(C )年。
A.0.63
B.1.63
C.2.25
D.12.50
6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的( C )。
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( D )。
A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
8、市场趋势分析中的'时间序列分析法不包括( C )。
A.移动平均法
B.指数平滑法
C.市场因子推演法
D.简单平均法
9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由( D )负责。
A.开发商
B.监理单位
C.分包单位
D.总承包单位
10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是( A )。
A.目标定价法
B.成本加成定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
房地产估价师经营与管理考前指导试题
1.对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是(C )。
A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场
B.服务市场>潜在市场>服务市场>合格的有效市场
C.潜在市场>有效市场>合格的.有效市场>服务市场
D.潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场
2.某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( D)模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.大量定制
D.单一市场集中化
3.下列行业中，( D)中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A.批量行业
B.僵滞行业。
C.分块行业
D.专业化行业
4.已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为(C )。
A.12.55%
B.12.68%
C.14.75%
D.15.01%
5.某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为，按月偿还，首次月还款额为元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为( A)元。
A.2277.4
B.2281.9
C.2728.8
D.2741.9
6.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期( D)。
A.小于5年
B.在5～6年之间
C.在6～7年之间
D.在7～8年之间
7.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是(A )。
A.成本利润率是年成本利润率
B.成本利润率是开发经营期的成本利润率
C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
8.某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元。年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( A)。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
9.对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于(A )。
A.1.2%
B.1.5%
C.120.5%
D.16.7%
10.若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益为(C )。
A.9.26%
B.10%
C.11.32%
D.12%
房地产估价师考试经营与管理冲刺试题
单项选择题
1、近几年来,我国商品房销售数量连年稳步增长,全国商品房平均价格稳中趋升,房地产市场以较高的速度向前发展,上述事实反映了我国商品房( )的变化.
A.需求量
B.需求
C.需求和需求量
D.二者都不是
2、在技术水平不变的条件下,若其他要素固定不变,而不断增加某种可变要素的投入,开始会使产量递增;当要素增加到一定限度后,虽然总产量继续增加,但增加的`产量逐渐递减;继续增加可变要素的投入,将使总产量减少.上述经济学规律是( ).
A.边际收益递减规律
B.边际效用递减规律
C.生产要素递减规律
D.规模报酬递减规律
3、在完全竞争市场上,实现生产要素投入量的最大利润条件是( ).
A.MR=MC
B.AR=MC
C.MRP=MFC
D.MR=MC=AR=AC
4、在影响供给的其他因素不变的条件下,供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为( ).
A.供给量的变化
B.影响供给量的因素变化
C.供给的变化
D.影响供给的因素变化
5、( )是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力.
A.边际产量
B.边际产值
C.边际收益产量
D.边际收益率
6、我国信用的主要形式是( ).
A.银行信用
B.商业信用
C.国家信用
D.民间信用
7、利率是一定时期内( )的比率.
A.平均利润与资本量
B.借贷资本量与利息量
C.利息额与本金
D.利息额与汇款额
8、一国政府通过中央银行确定的各种利率是( ).
A.市场利率
B.公定利率
C.固定利率
D.浮动利率
9、银行之间相互提供短期信贷市场称为( ).
A.货币市场
B.借贷关系
C.货币经营市场
D.同业拆借市场
10、保险合同的客体是指保险合同当事人的权利义务指向的对象,即( ).
A.被保险人的财产
B.被保险人的生命和健康
C.保险金
D.保险利益
参考答案:1、C 2、A 3、C 4、A 5、A 6、A 7、C 8、B 9、D 10、D