临泉白果树文化街有图

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临泉县白果树文化旅游街

项 目 建 议 书

北京山水文化旅游投资有限公司2014年6月

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目 录

目 录 ................................................................................................. - 2 - 第一章 概况 ......................................................................................... - 4 -

1．背景 ........................................................................................................ - 4 - 2.项目基本情况 .......................................................................................... - 7 - 3.白果树文化旅游街区情况 ...................................................................... - 8 -

第二章 建设条件与场址选择 ............................................................. - 9 -

1. 地理位置 .............................................................................................. - 10 - 2. 社会经济概况 ...................................................................................... - 10 - 3. 工程地质、气象及水文 ...................................................................... - 11 - 4. 场址选择 ............................................................................................ - 13 -

第三章 临泉县旅游文化市场分析与需求预测 ........................... - 13 -

1.客源市场流量现状分析 ........................................................................ - 13 - 2.临泉县旅游市场分析 ............................................................................ - 14 - 3.供给市场分析 ........................................................................................ - 16 - 4.近郊旅游市场发展现状及趋势分析 .................................................... - 17 - 5.旅游市场预测分期 ................................................................................ - 18 -

第四章 环境保护 ................................................................................. - 18 -

1.项目对环境的影响 ................................................................................ - 18 - 2.环境保护措施 ........................................................................................ - 18 -

第五章 项目建设方案 ......................................................................... - 19 -

1.设计原则与依据 .................................................................................... - 20 - 2.建设规模及内容 .................................................................................... - 21 -

第六章 项目投资估算及资金筹措 ................................................... - 21 -

1.投资估算 ................................................................................................ - 21 - 2.项目管理模式 ........................................................................................ - 22 -

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3.资金筹措 ................................................................................................ - 22 -

第七章 项目经济社会效益分析 ..................................................... - 22 -

1.项目经济效益分析 ................................................................................ - 22 - 2.社会效益分析 ........................................................................................ - 26 -

第八章 风险分析 ............................................................................. - 29 -

1.风险评估 ................................................................................................ - 29 - 2. 风险防范对策 ...................................................................................... - 32 -

第九章 初步可行性研究结论 ........................................................... - 34 -

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第一章 概况

1．背景

1.1政策背景

党的十八届三中全会提出，要推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进，要建设低碳、绿色、智能、宜居、宜业的城市。同时更是战略性再次提升文化地位，文化产业迎来发展黄金期，彰显出文化的重要地位，表明文化事业和文化产业将迎来黄金发展期；目前我国文化产业发展仍处于初期阶段，2012年文化产业法人单位增加值达到1.807万亿元，占GDP比重为3.48%，离支柱产业5%比重占比仍存在一定差距；从资本市场角度而言，目前文化旅游传媒上市公司总市值近6000亿元，占A股总市值比重仅为1.5%，后续仍存在较巨大增长空间（美股迪士尼目前市值高达1200亿美金）。

推动经济社会发展，大力推进城镇化建设，大力推进文化旅游产业的建设发展，根据阜阳市人民政府批准的《临泉县城市总体规划（2009-2030）》，临泉县发展策略为：宜居建设（适应可持续发展的宜居、融合城乡一体化的宜居、构建中心城区的宜居），生态营造（打造滨河水廊道、培育绿色生态村，形成绿色空间结构，构建生态安全体系，加强环境保护，促进人与自然的和谐发展），文化彰显（加

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强历史文化资源的保护与利用，重点凸显姜尚故里、杂技之乡的独特魅力）。其中产业发展战略中重点引导产业文化产业和旅游业，旅游规划发展目标为：立足皖西北，面向长三角，吸引全国、海外市场，以文化旅游和“乡村田园”休闲度假旅游为突破，提升临泉在皖西北地区旅游体系中的地位，逐步把临泉建设成为全国姜子牙文化休闲旅游的知名地点；安徽省民俗文化旅游基地；皖西北地区“乡村田园”农业旅游的示范区；阜阳市城郊旅游的重要目的地。 1.2项目建设的必要性

1、可以进一步改善投资环境，提升城市品牌形象

城市文化旅游产业不仅是城市存在和发展的重要基础，也是外商评价一个城市投资环境好坏的重要内容。一个城市的三产发达，现代化程度就高，预示着城市有很大的发展潜力，这也将是吸引外商投资的一个重要方面。临泉县紧邻阜阳市，随着阜阳市城市辐射能力的增强，城市的进一步拓展，临泉县必定融入阜阳大城市区，有利于临泉县进入更大的市场，参与地区内产业专业化分工协作的优越条件，开阔临泉县发展的视野，但是未来省直管县或者是撤县为市是全国发展的大趋势，临泉不仅是阜阳的临泉县，未来立足点要更高更远，作为一个名人辈出、历史悠久，拥有230万人口的全国第一大县，临泉小县具有这样的优势、人才和资源，所以临泉必须立足于自身的各种优势发展特色经济、文化旅游产业，参与世界经济的全球化中，但目前临泉县存在一个整个皖北共性的问题，经济发展模式、生态环境发展等模式均属于粗放型，城市环境脏乱差，垃圾随地都是，人民群众素质普遍不高，乱扔垃圾、闯红灯、酒驾现象仍然普遍。颍州区、颍上县等地区的建设就属于这种，投入了大量的人力财力，得到的就是一个粗放型的东西，整个城市缺乏了一种灵性。

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我们要打造什么样的城市环境、什么样的城市品位、提升什么样的文化底蕴、树立什么样的城市品牌？浙江、江苏、皖南有很多这样的县城值得我们去学习,比如高淳在农村打造出的国际慢城、桐庐打造的精品绿化、芜湖县的文明创建等等。

2、实施临泉县城总体规划，实现城市现代化的需要

城市文化旅游产业的发达是人民生活水平提高，城市现代化发展的前提和重要标志。

按照临泉县城总体规划 “拉开框架，完善功能，提升品位，繁荣经济”的发展思路，临泉县城市“十一五”发展目标为“力争把临泉县城建设成为皖西北次中心城市、豫皖边界中等城市”。“将城市规模由目前的6.6平方公里扩张到24平方公里，县城人口达到30万人”。 “十二五”时期，围绕“拉开框架、完善功能、打造精品”的思路，大力实施“东扩、南进、西拓、北连”的城市发展战略，突出“姜尚故里、生态临泉、豫皖商都、杂技之乡”的特色，在扩城、通路、活水、绿化、亮化、美化上狠下功夫，打造集“创业、休闲、购物、旅游”为一体的现代工贸园林城市，形成辐射半径100公里、人口1000万的皖西北边界中心城市。本项目力图通过一期文化旅游街的开发，提升周边环境质量、造就大量就业机会，尤其是在三产方面产生经济效益，把临泉县的文化旅游产业带动起来，完全契合本县的十二五规划目标，突出姜尚故里、生态临泉，扩城（以姜子牙文化公园为核心的生态旅游城）、通路（优化临鮦路和周边省道以及县城的三边三线整治）、活水（把流鞍河泉河水和一些小的水系更好沟通联系增添活性动力）、绿化（打造沿河绿化景观，成为城市居民的休闲场所）、亮化（展示夜间丰富多彩、层次清晰、特色鲜明的光形象，建成一些品位高、质量好、与城市形象相适应的光环境场所，可很好的烘托城市中心区域的庄重、亲切、优雅的格调，使城市具有更强的时代感）、美化（突出北方唐宋建筑与南方水韵的完美结合）。

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应该说临泉县城西这片土地不属于基本农田，在拆除临鮦路两侧原有居民老旧建筑的基础上开发发展，下一步利用周围滩涂土地进行景观改造，逐步的把姜子牙文化公园和白果树周围保护开发出来，形成一个城市名片，产生颍上“八里河公园”、亳州“花戏楼”、杭州“西湖”一样的效果。

2.项目基本情况

2.1区位、交通

该项目位于皖豫交界处的临泉县，地处安徽省西北部，与周围9个县市接壤，东距安徽阜阳市65公里，西距河南驻马店市110公里，北距河南周口80公里，西南距河南信阳市150公里，有省道国道高速多条穿过临泉全境，发达的公路和密集的人口为自驾游带来了发展商机。

（1）航空：县城与阜阳飞机场相距50公里，主要通过102省道与机场联系，时距30分钟左右。

（2）铁路：临泉县境目前没有铁路，但距离京九铁路上的最大编组站阜阳仅30公里。为了改写临泉县没有铁路的历史，该县将于近期启动漯阜铁路临泉支线建设，对该县中长途货物的快速集散、货物的快速周转起到非常重要的作用。

（3）公路：主要对外交通线有106国道和S204、S328、S102等3条省道。沿新建的界临淮公路15分钟可进入界阜蚌高速公路，同时即将兴建的阜新高速公路也将从临泉穿境而过。2005年，全县货物运输量高达1000多万吨，其中公路运输量占98%以上。

（4）水运：境内河道纵横交织，经泉河水运网可直接进入淮河、长江。 2.2人口及经济发展水平

城关镇古城社区处于临泉县城关镇西北部，西接张营乡，北靠泉河，南北两面紧临流鞍河，辖区内有9个自然村，耕地面积1120亩，

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共有1998户，居民6338人。

古城社区属于农村社区，该社区依靠地处临泉县城区位优势，大力发展养殖业、特色种植业、食用菌栽培，丰富县城居民的菜篮子。每亩大棚年收入10000余元，该社区还大力发展劳务输出业，转移劳动力500多人，实现农民人均年纯收入2100元。

该项目涉及古城社区部分土地，人口不多，周围人均收入较低，急需扩大一些就业渠道增加居民收入。

3.白果树文化旅游街区情况

3.1项目选址及项目定位

临泉县白果树文化旅游街项目位于临泉县城关镇，以临鮦路为中心，西至s204省道（姜子牙文化公园），东至泉河大桥（流水宾馆），全长980米，距老县政府仅500米，依托姜子牙文化公园和千年古树白果树（银杏）、古沈子国遗迹，美丽的流鞍河环绕，地理优势区域优势交通优势人口优势明显，结合临泉的民风民俗风情特色、非物质文化遗产，建设成为以文化旅游产业为主的特色街区，并作为附近村民未来非农经济主要支撑项目。

未来以白果树文化旅游街和白果树、姜子牙文化公园、老丘堆为核心，逐步扩展建设，最终目标是打造一个皖豫两省和皖北地区的著名旅游文化景点，景点为核心，古玩玉器、字画雕刻、民俗民

风类、非物质文化产品、拓展训练、接待休闲为多翼配合市场，提升临泉的文化内涵、历史底蕴以及对外形象，打造城市品牌。

计划一期建设文化旅游街，项目包括：2座综合型大型商场集中影视娱乐购物休闲，文化旅游街主要是古玩玉器、字画雕刻、

民俗民风类、非物质文化产品专业市场。

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二期主要打造文化旅游街东西两侧的绿化水系景观、重点是流鞍河流域的绿化、庭院、广场、水系建设，目的是提供临泉市民免费休闲的一个集散场所。

三期主要是以白果树为核心，建设几条东西方向平行的特色街区，同时提升姜子牙文化公园的旅游产业，打造城市形象、树立城市品牌。

3.2初步技术经济指标

表1-1 一期旅游文化街主要技术经济指标表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8

名 称 用地面积 建筑面积 其中 商铺 综合型商场 公共服务设施 容积率 建筑密度 建筑层数 绿地率 总投资 建设期 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % 层 % 万元 年 数量 40000 100000 60000 39000 1000 2.5 30 4、6、32 35 25000 3 第二章 建设条件与场址选择

临泉县古称寝丘，又称沈丘，距今已有3000多年历史，历史上

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曾建有沈子国，是周文王第十子聃季载的封地，同时也是中国历史名人姜子牙、蔡文姬的故里。该县地处华东中原之间、黄淮海平原腹地，自古以来被称为“梁宋吴楚之冲，齐鲁汴洛之道”，成为各类商品货物、中西部资源和东部工业品东进西出的桥头堡，南来北往的结合部。全县辖31个乡镇和1个工业园区，人口230万，其中城镇人口30万人，是全国著名的人口大县和传统的农业大县。

1. 地理位置

临泉县位于黄淮海平原南缘，淮河中游北岸，安徽省西北部，阜阳市南部。南与河南省淮滨、新蔡县毗邻，北与界首市及河南省沈丘县相连，西与河南省平舆、项城县交界，东与阜阳市区及阜南县接壤。地理坐标为东经114°52′—115°31′，北纬32°35′—33°08。南北长68千米，东西宽62千米。全县总面积1818平方公里，占安徽省总面积的1.4%，耕地173.7万亩。县城位于县域中部，距阜阳市区60公里。

2. 社会经济概况

近年来，随着各项改革的深入，临泉县紧紧围绕“加快发展，富民强县”这一总体目标，加大投资力度，加快结构调整，经济和社会各项事业都取得了长足发展。

“十五”期间，全县生产部值年均增长6.3%，社会消费品零售总额年均增长6%，固定资产投资年均增长6.9%，在岗职工工资年均增长3.3%，农民人均纯收入年均增长3.3%。

“十一五”期间，临泉县经济发展取得了突破性进展。2007年全年实现生产总值69.4亿元，比上年增长15.1%。全年财政收入2.7亿元，比上年增长21.6%；全社会固定资产投资额19亿元，比上年增长30.1%；金融机构年末存款余额90.3亿元，比上年增长21.8%；社会消费品零售总额22.9亿元，比上年增长17.4%；农民人均纯收入2229元，比上年增长12.5%。

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3. 工程地质、气象及水文

3.1 地形、地貌、工程地质

1、地质与岩性

根据勘探资料，本区域为第四系所覆盖，第四系地层总厚度约为130－147米，以下为深厚的第三系沉积物，其厚度约600－700米，下伏基岩主要为白垩及第三系地层。第三系的上部主要组成为细砂、中细砂、粘土和亚砂土，中下部主要为棕色、灰色牢固结粘土与泥质细砂、中细砂二层。

地质构成为第四纪近代冲积岩层，土质以粉砂土为主，部分粘土，地基承载力为8-20吨/平方米，大部分地区为12-15吨/平方米。

2、地形、地貌

本区域地形开阔、坦荡，河网纵横，地势自西北向东南缓倾，坡降为1/7000－1/10000，海拔高程36～37m左右。 3.2 地震

临泉位于术和——五河断裂、明龙大断裂。亳州淮滨断裂、老人集断裂以及阜颍断裂的中间地带。国家地矿部划定该地区属于地震烈度6度，因此建筑须按7度设防。 3.3 气象及水文

1、气象：临泉县地处黄淮海平原，属暖温带半湿润性季风气候，季风明显，四季分明,气候温和,雨量适中，全年降雨量60～70％集中在6～9月份，光照充足，日照时间长，无霜期长，适合大豆、小麦、红薯、棉花、水稻等多种水旱作物种植，蔬菜以生姜、大葱、大蒜最为有名。

气象条件具体参数如下： 常年风向：东风 基本风压：0.35KN/m2 基本雪压：0.4KN/m2

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最大冻结深度：13cm

地下静止水位：-1.5 ～ -2.0m左右 供电外线电压：35kv 年平均温度：14.5℃-15.0℃ 极端最高温度：41.4℃ 极端最低温度：-20.4℃ 年平均降水量：850-900mm 年平均无霜期：220天左右 取暖计算温度：-6℃ 夏季空调计算平均温度：36℃ 冬季空调计算平均温度：-9℃ 夏季空调计算的相对湿度：62％ 冬季空调计算的相对湿度：68％

室外风速：冬季2.9m/s 夏季：2.6m/s 大 气 压：冬季768mmHg 夏季：752mmHg 2、水文地质

临泉县境内大小河道纵横交织，河沟稠密，主要河流有洪河、泉河、谷河、润河、涎河、流鞍河及人工河—界南河、临艾河等，其中泉河是本区最主要的河流，在临泉境内设有杨桥闸，该河主要功能为灌溉、航运与泄洪。属Ⅳ类功能区水域。

临泉县自上第三纪以来的沉积了已河、湖相为主的巨厚松散地层、岩性主要为粘土、亚粘土、亚砂土、粉细砂。该区地下水属冲积松散岩类孔隙水，属中等富水区，具有分层结构，根据埋藏浓度及补给方式分为浅层地下水和深层地下水。

（1） 浅层水：该层水埋深浅，静水位为几米到几十米不等，单井涌水量70-80m3/h，目前农灌主要取用这层水。水平径流向由西北向东南；垂直向径流以水面交替上升运动为主，向地下径流缓慢。

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（2）深层水：根据深度可划分为三个含水层，分别为150米以下，300米以下和400米左右，出水量90m3/h。水化学类型单一稳定，适于生活用水和工业用水。

4. 场址选择

4.1 场址选择的原则

本项目建设选址应满足以下基本原则： （1）符合临泉县城总体规划的要求。 （2）满足项目建设运营和未来扩展的要求。

（3）节约项目用地的原则。项目建设用地应因地制宜，科学布局，基本上为原有居民的七八十年代破旧建筑和部分滩涂用地。

（4）节约和效益的原则，尽力做到降低建设投资，减少成本，提高利润。

（5）安全方便的原则，有利于场区合理布置和安全运行。 （6）有利于环境保护和生态，以人为本，减少对生态和环境的影响，有利于项目所在地的经济和社会发展。

（7）实事求是的原则，进行多个方案的科学对比和合理选择。 4.2 场址选择

依据以上原则，经过多方案比选，本项目选取临鮦路两侧老旧房屋为一期场址，西至s204绕城段，东至泉河桥，拆迁为项目的初期难题，经过初期对两侧居民的摸底调查，大家基本上迫切要求改变目前的环境生活面貌，积极配合拆迁工作。

第三章 临泉县旅游文化市场分析与需求预测

1.客源市场流量现状分析

姜子牙文化公园、白果树、流鞍河景区目前主要以临泉县本地市民为主，游客游览主要集中本县县域，游客主要是节假日自驾、公交出行

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集中、游玩时间相对较为分散,周围没有符合条件的接待场所。文化发展方面也没有一个集中的上规模的场所，比如古玩玉器、字画雕刻、民俗民风类、非物质文化产品集中市场。

目前旅游者主要为在职工作者，出游方式为与家人或朋友组成小型队为主；游客重复性游览的欲望很强；总体消费力度比较低；逗留时间较短，半数以上集中在1天内。由于目前姜子牙文化公园旅游休闲接待设施、旅游文化产品开发建设不足，能够吸引游客参与并消费的旅游项目不多，为数不多的可消费旅游项目的游客花费偏低，旅游经济效益远远低于旅游资源价值和旅游社会效益。

2.临泉县旅游市场分析

2.1临泉县旅游需求市场分析

1、游客现状分析

外地游客：旅游资源很多，但是有一定知名度和品牌较少，对于外地人来说基本上就是没有，很少有游客直接将临泉县作为旅游的目的地，有部分前往亳州、皖南、合肥等地的河南游客会路过临泉县，但一般不会有人逗留本县参观。

市民远距离度假：本县市民由于本市旅游产品及旅游项目开发较少，大多多前往云南、成都、西昌、北京、上海等地休闲度假。距临泉县较近的有阜阳西湖公园，有颍上八里河公园、亳州花戏楼等景点，其游客有20%来自临泉县。

市民近郊休闲：临泉县的农家乐主要集中在稍远的郊区，为本地市民提供简单的生态体验、喝茶打牌的娱乐活动，档次不高，距离较远，一般以家庭出行为主。

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2、产品需求偏好

对城市近郊拓展运动项目调查显示，市民兴趣较高，随着活动的惊险刺激度增加，除少数爱好者外，感兴趣程度降低，但是每一个城市至少都需要一个。

对城市商务休闲项目调查显示，度假酒店、高尔夫练习场、保龄球、网球等较受欢迎。

对养生保健项目调查显示，膳食养生、康体疗养管比较受欢迎，对太极、瑜伽管兴趣一般。

对合肥、阜阳等外地市场进行了调查，调查显示，有30.5%的人对海南等亚热带风情感兴趣，23.4%的人对民族风情感兴趣，18%的人对城市观光感兴趣。另外有一些人对多项感兴趣，包括观光和亚热带风情。说明外地人对自己地域内所不能体验的旅游资源感兴趣。

3、临泉县印象分析

我们对影响游客前往临泉县的因素做了调查。结果显示，43%得人认为城市文化、旅游景点吸引力不够，33%的人认为环境较差，15%的人认为地理位置较差、配套设施缺乏，另外有些人认为交通、人口素质、外界形象等问题同时制约前往临泉县旅游。

小结

目前游客群体以中青年为主，学历层次中等偏上，临泉本地游客以中等收入为主体，89.8%的人月收入在1000-4000之间，基本为中等收入，充分说明临泉以及周边县市中青年人旅游意愿越来越强。他们是旅游市场的中坚力量，对本项目的档次定位提供了有力的市场支撑。他们对真正的历史文化观光、民俗文化、商务休闲、拓展运动、非物质文化等项目类型较为感兴趣。

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临泉县周边县市人多对兼顾家庭不同年龄成员的项目感兴趣，出游方式以自驾车或包车为主，从结伴出游的关系结构来分析，同事、朋友、家庭是主要形式。家庭团体中一般有老人和小孩这两个特殊的市场群体。

消费者对于优美的环境，轻松的氛围，有特色的传统文化风情十分看重，大多数旅游消费者是因为历史文化本身的风格产生旅游动机。

3.供给市场分析

3.1周边旅游供给空间结构及其游客流向分析

目前临泉县以及周边市县的旅游主要集中在长江以南或者黄河两岸，而在距离临泉县较近的阜阳、驻马店、信阳等地旅游资源的数量不多，也比较分散，没有形成大规模的集中区域，最主要的是没有规模型、集约型、品味型开发。

3.2现状分析

豫南皖北城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和旅游项目、文化集散地，具有一定开敞空间的低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。

豫南皖北附近距离周边旅游城市较远，人口众多、交通成本高，因此对临泉县旅游产品的需求量较大，且重游率高。

目前的姜子牙文化公园是市民周末主要休闲集中区，但是规划区空间小不精细，缺乏配套设施和高档次的管理维修保养。旅游文化产品结构、服务模式单一，导致游客随游览次数的增多而满意程度降低，客源就会大量流失。这就造就现在既没有自己的特色，又不能满足游客越来越高的消费要求，而且没有多少经济收益、财务效益、社会效

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益，无法为附近农民带来更高的经济收入，形成了一种恶性循环。

由于目前临泉县旅游整体依然处于初始阶段，无论是产品档次、成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效应，很难适应目前蓬勃发展的旅游市场的需求。

4.近郊旅游市场发展现状及趋势分析

随着人们的休闲意识的增强、出游能力的提高，人们对旅游产品的功能需求和对目的地的选择均发生了很大的改变，总体上已从远距离的观光游览转向近距离的休闲游憩。国内旅游已出现跨区域的远程观光游览向近距离的休闲度假转化的趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单一的观光旅游活动向较高级的集观光游览、休闲和度假相结合进行整体提升的表现。我国大规模的城郊旅游开始于 20 世纪 80 年代后期，90 年代中期实行的周末双休制度以及后来推行的黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游的发展。从最近几年双休日及黄金周旅游客源流向来看，国内旅游者舍远求近、以城市郊区和周边邻近地区为旅游目的地的短途旅游(一般一日游或二日游)开始向规模化发展。随着“广东人游广东”、“广州人游广州”活动的策划推广以及该项富有创意的旅游活动方式在国内其他省市或城市的推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新审视和发现了身边的优势资源，感受到城郊旅游的种种乐趣。根据全国假日办近日发布的“十一”黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市的旅游预报来看，各地开展的“本地游”、“一日游或市郊游”等十分火爆，城市周边多种形式的散客旅游和小规模的团体旅游快速发展，城市郊区开发的主题公园、观光农业园、垂钓园、自然游览地、农家乐等项目成为旅游者最受喜爱的旅游产品之一，尤其是这种拥有历史文化氛围的公园。

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5.旅游市场预测分期

人口和距离因素是影响旅游客流量的重要因素。由于距离阻抗作用，区域内的总人口与资源区之间，具有出游比例的衰减规律。美国有关研究表明，40英里半径为郊游区，占出游率的60%；125英里半径为周末景区，占出游率的30%，超过125英里的旅游占10%。我国属于发展中国家，受可支配收入的限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。尤其占城市居民绝对多数的工薪阶层，一方面使其产生外出旅游愿望的原因逐渐增多，另一方面可供自由支配的收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近的旅游地去旅游。临泉县最大的客源市场是豫南皖北，能够达到周末双休游客达到一亿。

第四章 环境保护

1.项目对环境的影响

项目建设在施工期会产生一定的噪声污染和扬尘，同时会排放一定的废水、废气和建筑垃圾等。项目建成后产生的污染主要为生活污水、生活垃圾等。

2.环境保护措施

2.1施工期间环境保护措施：

1、施工期废气污染控制措施：

施工期间的料堆、土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬的措施；工地周围用围墙或防护围护，减少扬尘对环境的影响；

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保持出入口的路面清洁、湿润，以减少汽车车轮滚动引起的扬尘，并尽量减缓行驶速度。

加强施工人员的环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。 2、施工期噪声污染控制措施：

执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90)对各施工阶段噪声限值的要求。合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼夜时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行。

将施工现场的固定噪声声源，如搅拌机（车）、临时加工车间、建筑料场等相对集中，并尽可能避开居民区。工地周围设立围护；固定运输车辆出入线路，尽量避开居民区。

3、施工废水、建筑垃圾污染控制措施：

施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体。施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁将污水遍地横流；严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。

4、施工期清洁生产与综合污染防治对策：

用先进施工管理；采用预制装配施工方案；采用先进的施工机械设备；采用优质、环保型的工程材料。在施工时，积极采用这5种对策，可将施工造成的影响减少并限定到较小范围。

通过上述有效的环境保护措施，项目的建设不会对环境造成较大影响，项目投入使用后，对环境有一定的影响，但影响处于可控范围内。

第五章 项目建设方案

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1.设计原则与依据

旅游文化街区主要为字画玉器、特色餐饮、酒吧茶吧、民族特色文化产品经营等。 1.1设计原则

1、执行国家有关工程建设的法律、法规，执行国家级地方现行有关标准和规范的要求。

2、安全牢固原则：严格执行工程建设标准，将安全放在首位，确保项目建设质量。

3、功能合理原则：在满足生产生活和合理交通路线的前提下，结合场地特点做到功能分区明晰，布局合理，管理方便，并符合国家和地方政府有关城市规划、环境保护、安全卫生、消防、节能、绿化等方面的规范和要求。强调布局合理，人流、车流合理分开、公用线路和交通短捷、顺畅。

4、防震减灾原则：建筑和环境应综合采取抗震、防火、防洪、抗风雪和防雷击等防灾安全措施，确保人民安全，并能结合城市防灾总体规划需要。

5、以人为本原则：注重环境设计，创造一个舒适宜人的生产、生活空间，并使整个项目建筑与周围环境融合协调，形成景观与绿色构筑的区域，充分展示现代化企业形象和企业的文化理念。

6、因地制宜原则：充分利用地形、地貌、坡度等自然环境资源。在总体规划前，应对全部场地进行精心调查，对自然资源调查清楚，根据具体位置的地形特点，精心组织建筑空间，达到既减少土石方量，又统一考虑日照、通风、防火、环境及道路、绿化等，并与自然地势

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起伏一致，有机融入周围整体环境。

7、可持续发展原则：统一考虑，为未来生产发展考虑拓展的可能性。 1.2设计依据

2.建设规模及内容

特色街区项目占地面积约40000平方米，建筑面积约100000平方米，楼层大部分6层、4层，2幢32层高层，其中：商铺为4-6层建筑，综合性商场为2幢32层建筑。

特色街区项目主要含特色餐饮、文化产品、民俗产品、非物质文化遗产推介、茶吧、旅游商品展销等。

第六章 项目投资估算及资金筹措

1.投资估算

表 6-1主要建设项目投资额估算表

序号 1 2 3 4 5 6 ..

分项名称 商铺 综合性商场 公共服务设施 前期准备费 前期土地整理费用 总 计 建筑面积 造 价 （㎡） （万元） 60000 39000 1000 40000 12000 8000 1000 2000 2000 25000 项目内容 含特色餐饮、文化产品、茶吧、旅游商品展销等 影视、超市、酒店等 含公厕、医疗服务站、停车场等 含规划设计、地勘等前期工作 .

2.项目管理模式

第一种为对外招商融资，引进具备开发经验的投资公司对项目进行开发建设，第二种由投资商和政府按照比例共同开发，这样有利于后期项目的推进以及政府收益管理。

项目建成后，从解决村民长期生产生活出路出发，由村上组织部分拆迁户回购部分，回购面积控制在5000㎡-10000㎡之间，剩余部分产权属投资商所有，为有效实现村民发展和景区建设共融共赢，确保项目未来盈利，建议委托有经营管理经验的企业进行项目运营管理，主要管理运营模式可采取以下方式进行：

1、采取租赁方式取得收益，村民也可在街区内承租物业进行经营，但必须符合相关业态并遵守、服从街区管理者的统一管理。

2、村上拆迁户回购部分可按市场原则直接返租给投资商，由投资商统一委托有经营管理经验的公司进行管理。

3、由政府和项目投资商协商一致后，公开对外招商，招入一家具备经营经验的公司对项目进行统一管理，双方按照持有物业的比例对收益进行分红。

3.资金筹措

项目筹资渠道和筹资方式主要为：采用对外招商方式，资金由投资商自筹或者是政府以少部分资金和土地为资本与投资商合资开发，各自按比例控股。

第七章 项目经济社会效益分析

1.项目经济效益分析

1.1收回投资方式

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该项目可采用自主经营和房产销售两种方式收回项目投资。 具体如下：

1、自主经营方式。自主经营方式主要分为自主经营管理和租赁物业两种方式。

（1）自主经营管理。项目建成后，由投资商和政府共同委托有经营管理经验的公司对项目进行经营管理，扣除支付给管理公司一定的管理费用和营业税等费用后，通过取得的税后经营收入，逐步收回投资。

（2）租赁物业。投资商和政府共同将项目租赁给有管理经验的公司进行经营，依靠收取租赁费用，逐步收回投资。

2、房产销售：销售给外地和本地投资者，尤其招商一些品牌公司购买或者合作经营，主要以大型综合性商业为主，如沃尔玛、大润发等，直接收回项目部分投资。

为有效实现近郊村民发展和景区建设共融共赢，确保项目可持续发展，使村民获得长期收益，建议采用自主经营方式对项目进行管理经营。

1.2经营效益分析

1、自主经营 （1）自主经营管理 ①生产成本估算 A.职工工资

预计固定职工400人，人年均工资及福利27000元，年工资福利

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共计1080万元。

B.行政办公及燃料动力费172.8万元。 C.维护费1252.8万元×1%=62.64万元 D.以上年均总成本1315.44万元 ②.收入估算

项目收入主要指旅游接待收入：项目主要收入来源是门票、住宿、餐饮、娱乐、购物及其他收入，旅游文化街项目的近期、中期各年的旅游业总收入估算如表7—1所示。

表7-1 项目2014—2020年旅游业收入预测表

年份 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20 140 26 170 30 210 34 260 38 320 2024 44 550 游客量（万20 人次） 预计人均旅120 游消费（元） 直接旅游总2400 2800 4420 6300 8840 12160 24200 收入（万元）

按初步建成（2018年）接待旅游人次估算，接待收入2400万元。 （2）物业租赁

按租赁方式，投资商和政府共同将项目租赁给专业的、有管理经验的公司进行经营，只收取租金，租金暂按平均30元/㎡/月，面积约99000㎡，年收入约3564万元。

2、房产销售

结合房地产开发性质，对部分房产进行销售：项目投资业主，将特色街区项目按照房地产开发模式，按均价5000元/㎡直接出售，按

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销售面积约99000㎡，直接可收回投资25000万元。 1.3资金回收情况估算

采取回收最慢的方式，即以自主经营为主要运作方式，因此只测算自主经营方式的资金回收情况。

1、自主经营管理

（1）支出：项目建设投入：25000万元；其中：建成后，第一年管理费用约：1315.44万元；

（2）收入：建成后第一年（2018年）旅游业收入：2400万元。

表 7-2 项目建成后每年营业收入预测表

年 份 游客量 （万人次） 建成建成建成第建成建成建成第建成第第2第41年 第3年 第5年 6年 7年 年 年 20 23 26 30 34 38 44 建成后每年 60 直接旅游总收入（万元） 管理费用支出 （万元） 营业收入 （万元） 2400 2800 4420 6300 8840 12160 24200 33000 1315 1447 1592 1750 1925 2118 2330 2563 1085 1353 2828 4549 6914 10041 21870 30437 备注：（1）管理费用以第一年管理费为基础，按每年10%递增测算。

项目以旅游资源为主要经营要素，再加上资金、劳动力和管理者才能。尽管投入量不同，资金来源不一，经营利润不同，但所有的资本均要生息，故设定利息率为7%，加上税金、门票的资源构成、折旧、成本等，共占营收的20～35%，劳动力成本和管理费用在28～43%之间，利润率在15～45%之间。

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综合考虑营业税、房产税、营业初期投入等因素，预计项目建成后第6～7年可收回投资，且每年经营状况良好。

2、租赁方式

按租赁方式，租赁给专业的经营公司经营，租金暂按平均30元/㎡/月，面积约99000㎡，年收入约3564万元，扣除10%的税金和管理费，第一年纯收入约3207.6万元，租金每年按10%递增，预计项目建成后第9年可收回投资，投资回报期（含建设期）10～11年。

表7-3 项目2014—2020年租赁收入预测表

建成建成建成建成建成建成建成年 份 第1第2第3第4第5第6第7年 年 年 年 年 年 年 建成建成第8第9年 年 租金 3564 3920 4312 4743 5218 5739 6313 6945 7639 （万元） 管理费用支出 357 392 431 474 522 574 631 695 764 （万元） 营业收3207 3528 3881 4269 4696 5165 5681 6250 6875 入 注：物业收入按租期10年内不变测算。

2.社会效益分析

2.1有利于临泉县近郊休闲旅游景区打造

本项目是临泉县城市建设的一部分，也是新农村建设的一部分，该项目的实施有利于妥善解决姜子牙文化公园景区开发建设中村民安置以及农村可持续发展等问题，促进临泉县白果树附近开发建设进程的稳步推进。

2.2有利于推进新农村建设目标的实现

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《临泉县国民经济和社会发展第十二个五年计划》要求按照推进城乡经济社会发展一体化要求，做好新农村建设规划，推进辖区范围内各村村民集中居住区建设。本项目的建设能够有效引导生产要素流向城郊，带动农村基础设施建设和生产发展，改善农村发展环境和村容村貌；能够加快培养一批有文化、懂经营、会管理的新型农民，从而整体带动农业生产水平、农民生活水平和乡风文明水平的提高，推进社会主义新农村建设。 2.3有利于促进农村生产发展

发展旅游产业，尤其是发展城市周边的近郊旅游产业，可以实现城市自愿支持农村发展，吸引城市的资金及人才向农村流动，且符合市场规律，真正的体现“城市反哺农村”的方针。农村经济发展，需要进行产业结构和产品结构的调整，形成高附加值的经济产业。而旅游产业，是乡村经济中最具有附加值的产业。同时，旅游业能推进农村乃至全国的经济结构调整和经济增长方式转变，提高农业的平均利润率，实现“生产发展”的目标。通过发展旅游文化产业，可以使农村自力更生，靠自身力量得到发展，进而减少国家对农村的扶持资金。同时，当地农民参与投资、经营旅游业，可增加其可支配收入，实现“生活宽裕”的目标。 2.4有利于农村城市文明的发展

旅游文化业是服务产业、是文化产业。没有以游客为上帝的服务精神，就难以获得市场的认可，更不易获得经济的收益。因此，发展旅游文化产业，必然在市场的引导下，在现实的教育下，培养了农民市场经济意识和服务顾客的文明。市场是一所最好的学校，服务教育将农民培养成文明卫生礼貌的公民。发展旅游文化业，大量的外来文

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化和先进思想带入农村，可以迅速提高农民的文化水平，使农民接受先进思想，实现思想转变，实现“乡风文明”的目标。 2.5有利于打造农村整洁环境

旅游对于环境卫生及整洁景观的要求，将大大推动农村村容的改变，推动卫生条件的改善，推动环境治理，推动村庄整体建设的发展。最为重要的是，旅游休闲要求，村庄面貌不是千村一面，二是各具特色；旅游最求个性化、特色化、原生态文化基础、唯一性等等，都形成了旅游村庄的独特面貌和村容，打破目前新农村建设中千村一面的最佳模式。可以说，发展文化旅游业，有利于农村、城郊、城市加快建设资源节约型、环境友好型社会，有利于保护资源和环境，促进农村科学规划和基础设施建设，实现“村容整治”的目标、实现三边三线的要求。

2.6有利于农业功能拓展和农村产业结构调整

旅游文化业能够融合一、二、三产业，将农村近郊从单一的食品保障功能向原料供给、就业增收、生态涵养、观光休闲、文化传承等多功能拓展，带动农产品加工业、乡村旅游、服务业、交通运输、人文创意等相关产业的发展，满足城乡居民休闲消费需要，开辟了现代农业建设新途径。 2.7有利于城乡一体化发展

本项目以旅游文化产业为空间，以近郊农民为主体，以城市居民为客源，能够实现“大农业”与“大旅游”的有机结合，使得城乡互为资源、互为市场、互为环境，必将在加快城乡经济文化融合和三次产业联动发展，缩小城乡差别，加快城乡一体化进程方面发挥重要作用。

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2.8有利于拉动经济增长，扩大就业范围

拟建项目不仅直接拉动当地建筑业、建材业发展，也带动了运输业、金融业、服务业等30多个相关产业发展。项目建设所需的相关装饰材料能直接带来材料行业的发展。同时，也为从事建筑施工、餐饮、住宿服务行业等方面的人员提供就业机会，扩大就业范围。对解决农村剩余劳动力，增加农民收入都具有重要作用。 2.9有利于提升城市形象，打造城市品牌

最重要的是改变临泉县在周边县市、相邻省份乃至全国的形象，改善周边环境，为临泉县成为全国生态县城、园林县城、旅游县城做出一份贡献，打造成为一张城市名片。

第八章 风险分析

1.风险评估

白果树旅游文化街项目的投资建设过程和营运过程中，需要大量的资金投入，同时在项目建设完成后，也会面临各种各样的风险。作为投资者，必须清楚投资项目的风险所在，才能更好地进行投资决策与投资运作，在投资和决策中对风险进行有效的控制，这样能够客观地分析项目风险程度，大大减少投资失败的可能性。根据本建设项目的特点，我们将项目投资建设过程中的风险分为五类：管理风险、技术风险、金融风险、项目建设施工操作风险、政策与环境风险。 1.1管理风险

1、战略风险是指项目高层管理者的指导方针、战略思想有误或不连贯等对项目所造成的不良后果。由于它是一种方向性的失误或错误，因此这种风险对项目造成的影响是重大的。目前该项目的战略定

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位符合国家十二五发展规划、安徽省大力发展旅游文化产业以及临泉县旅游发展战略的要求，战略风险没有。

2、环境调查预测风险是指项目的环境调查不全面、不准确，从而导致预测错误而给项目带来的风险，目前项目是提升城市绿化空间，风险很小。

3、决策风险是指项目的决策者，在作与项目有关的决策时所犯错误给项目带来的损失。

4、项目的规划与计划是项目正常实施的有力保障，如果由于管理层对项目的规划或计划不周，同样可以给项目带来一定的风险。

5、实施控制风险是指在在项目实施过程中由于项目的控制措施不到位、控制手段不得力等原因给项目造成的风险。 1.2技术风险

白果树旅游文化街项目的建设所需技术已经相当成熟，风险很小。 1.3金融风险

本项目投资较大，由于资金具有很大的时间价值和机会成本，如果在资金投入后，金融市场出现意外的变动，就会导致企业大量资金的积压和流失，给企业带来很大的风险。在旅游建设项目中影响金融风险的因素包括以下方面:

1、利率变动情况。在项目投资过程中，利率的变动会对财务的折现产生影响。

2、投资基准收益率变动情况。行业投资基准收益率的标准直接影响到项目的决策，如果项目开展后行业的基准收益率发生波动，那么决策就会受到影响。

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3、物价变动风险。从总投资额的构成可以看出，物价指数是否平稳关系到各种费用价算准确与否，如果经济形势波动很大，物价飞涨，决策者很难对总投资额做出准确估算，其结果必然带来投资的巨大风险。

4、营运过程中的财务风险。项目建成后现金流入是否稳定，对项目投资收益将产生巨大影响，而营运中的现金流入受到诸多因素的影响，只有通过对相关因素的变化情况分析，才能做出有利的决策。

5、融资风险。大型投资项目投资额巨大，资金筹措困难是经常遇到的重大风险，如果建设和运行过程中出现资金问题，还有可能引发其他一系列风险，所以分析和决策时必须对这一问题充分重视。 1.4项目建设施工操作风险

施工操作风险，它是指项目实施某些环节过程中，由于操作者自身专业技能、职业道德水平的限制所造成的风险。 1.5政策与环境风险

1、国家宏观经济环境。旅游产业具有一定的派生性，是其他生产方式的辅助，因此项目的建设，必须以宏观经济环境的状况为出发点，以旅游需求的数量以及游客需求市场的容量等的变化来决定旅游项目的开展。

2、政策法规。政策法规的变动会对项目的建设和营运产生影响。对于目前开展的旅游项目我们应根据当前的情况具体分析，目前我国大力鼓励旅游业的发展，各级政府出台了包括免税、低价提供土地使用等优惠政策来鼓励旅游建设项目的投资建设。

3、投资的微观经济环境风险。投资环境是投资能否取得成功的关键因素之一，特别是项目与当地环境产生各种各样联系，所以投资

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环境风险必须加以考虑。

4、自然风险。自然风险指工程项目所在地区客观存在的恶劣自然条件，项目建设期间可能碰上恶劣气候等等因素可能给投资人构成的威胁，自然风险通常由自然资源条件、气候、环境等导致。

2. 风险防范对策

2.1实施基于战略目标的全面风险管理

本工程项目建成后，将成为临泉县内最为重要的旅游示范点，可促进整个临泉县旅游体系的形成，大大改善临泉县的旅游环境，提高临泉县旅游资源的开发利用，促进当地经济发展。在实施风险规划、规避策略选择、风险控制时，都必须以此目标为出发点，它同时也是评价的最终依据。该项目无论从时间方面还是从空间方面考虑，具有实施周期长，不确定性因素多、经济风险和技术风险大，因而所面临的风险种类繁多，各种风险之间的相互关系错综复杂。由此可见，风险管理是一项综合性、全局性很强的管理工作，从立项到完成后运行的整个周期中都必须重视风险管理，同时还必须注意各类项目管理活动中风险的协调管理和集成管理。 2.2建立项目风险管理的组织

该项目风险管理组织结构的最上层应该是项目经理。项目经理应该负担起项目风险管理的全面责任。项目经理之下可设一名风险管理专职人员，帮助项目经理组织和协调整个项目管理班子的风险管理活动。至于项目风险分析人员，应由有技术经济和计算机管理经验的权威人士来担任。若无合适人选，可以从项目系统外部聘请专家。这种作法的优点是容易使风险分析做的公正、客观。无论何种情况，项目管理班子都要参与风险分析过程，这样既可保证风险分析做得合

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理，又能够了解问题的来龙去脉，对风险分析的结果做到心中有数，并为以后的项目风险管理积累经验。 2.3严格成本管理，加大筹资力度

项目的建设对临泉县旅游文化行业和临泉县经济发展作用很大，但从前面的财务分析中，我们可以看出项目作为旅游项目，前5年盈利能力较差。因此，不仅要严格控制成本，必要时应增大资本金的比例。成本控制的最重要的工作是建立成本结算和支付管理系统，严格按国家和地方的财税制度与组织的项目成本结算方法开展项目的支付和结算工作；选用正确的项目成本误差分析法；按照优化决策的方法选择和制定项目成本控制措施或项目成本变更方案；必须建立全面记录和跟踪审计项目成本支付与变更情况的系统和程序：建立一套项目成本管理的全面控制系统，特别是要建立一套项目成本监控与变更的授权系统和程序，同时，要严格按照这套程序去开展成本控制与变更方面的跟踪审计，甚至包括使用咨询机构开展外部审计。 2.4谨慎对待技术风险，加强工程质量控制

项目所处地势高低起伏不平，施工难度大。所以，施工队伍的选择应严格按国家规定的招投标程序，选择有先进设备和类似施工经验的队伍。

质量控制方面，根据项目的质量目标、计划和指标要求导出项目质量控制的上下限控制标准和误差控制标准：对于定期和不定期的项目质量绩效度量方案进行设计和实施，对绩效度量报告的信度和效度进行检验；选用正确的误差分析方法，开展相应的项目质量纠偏措施设计和优化，从而减少和避免这方面的风险。 2.5注重环境影晌，实现国民经济可持续发展

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项目对周边区域环境的影响，主要有几个方面：对水土流失的影响；对社会环境的影响；对自然绿地环境的影响；对大气的影响。在方案设计过程中，尽量避免汽车的噪音、尾气和道路粉尘对环境的影响；降低道路的平均纵坡，以减少汽车噪音和废气的产生；利用有利地形，就势布设集疏运线路线形，避开大开大挖和高填路基，减轻对自然的破坏；设置完善的给排水设施。建设期间，注意施工噪音、水土流失、污水、尘土、废气带来的污染。项目建设前期委托有相关资质单位，通过对本工程的环境影响特征的分析，科学地进行环境影响评估，提出项目在实施期间和运营期间减缓环境影响的对策和措施，以实现可持续发展。

第九章 初步可行性研究结论

本项目不仅具有一定的财务效益和盈利能力，更重要的是具有极高的社会效益，该项目在经济上是完全可行的。

图一：项目位置

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图二：白果树文化旅游街项目一期位置

图三：项目二期绿化水系休闲景观

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图四：文化旅游街夜景效果

图五：文化旅游店内

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图六：文化旅游街白天效果

图七：文化街东部的综合性商场

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图八：三期南北方向仿古街

图九：二期广场休闲景观

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图十：二期流鞍河休闲夜景

图十一：二期白天景观效果

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